老旧小区改造技术方案1、改造原则1.1、坚持“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、先地下后地上”的原则，重点解决保障居民基本生活和安全的用水、用电、用气、交通出行、消防等问题，消除小区安全隐患，改善基本生活需求，营造良好居住环境。1.2、老旧小区在改造过程中，应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区文化、街巷道路和特色景观，结合自身基础条件和居民切实意愿，因地制宜确定改造内容。注重特色营造，融入特色文化元素，彰显城市人文理念和风格特点，形成老旧小区改造试点经验。1.3、坚持整治与管理结合原则，在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到业委会成立一个、综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影响居民生活。1.4、坚持先急后缓原则，对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行改造。1.5、坚持整治改造为主，兼顾提升改造，在重点组织对老旧小区进行以水、电、气、通讯网络、市政道路排水、绿化环境、停车场等设施进行整治改造的同时，兼顾“适老化”和节能等提升改造。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换改造。1.6、对相同且相邻小区，可考虑整合提升，追求效益最大化。1.7、老旧小区的更新改造应具有可持续性，与城市的长远规划相结合，充分挖掘现有社区特色和资源。优先选择综合改造的方式，更新改造要有针对性，且在经济和技术上可行，更新改造要充分利用现有条件，并为今后留有余地，更新改造部位应符合国家现行有关标准和规范的规定。2.建筑物本体修缮2.1外立面改造。建筑外立面更新改造应遵循安全美观、节能环保、符合区域风貌控制规划、与周边建筑环境相协调的原则，不得影响原有建筑的日照、采光、通风、结构安全、防水，并慎重使用外加铝单板，原则上使用涂料等。屋顶、外窗和外墙进行更新、改造的，更新、改造后的屋顶、外窗和外墙的节能性能应符合规范的相关要求。2.1.1外门窗1）更换采光、隔音及密封性不能满足节能要求的老旧门窗，有条件的改造增加外窗遮阳设施，改造后的门窗气密性、水密性、抗风压性及传热系数等级符合节能设计标准。2）楼梯间等公共部位外窗，可结合外立面改造选用普通外窗。2.1.2拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能、危及房屋安全的应恢复原状。对老旧小区内原有老旧外设防盗网进行拆除，并根据外立面改造形式，结合空调位设置窗套或隐形防盗网。2.1.3楼内外饰面-2-1）楼内公共区域原有墙面破损严重或老旧污损均做涂料粉刷；原有墙面保存尚好或为块材饰面，可保留修复。2）楼外原饰面材料为涂料饰面的可在原饰面做修复翻新，其他外墙饰面可根据确定的外饰面选定保温材料。原有墙体材料为水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完成外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可根据小区整体设计的要求选用。3）高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。4）建筑散水沉降或破损问题应进行修复与改造。2.2屋面整修。在不影响房屋结构、抗震设防要求的前提下，增设防水及保温系统以满足节能、防水要求。2.2.1屋面形式。屋面形式尽量不做改变，如需改造可根据小区实际需求，或结合市政街道外立面景观改造做相应改造。且应满足原结构安全为前提、并应考虑福州地区抗风设计要求，避免台风造成影响。2.2.2防水节能1）老旧房屋屋面防水层存在漏水现象或15年内未有过防水改造的屋面，可考虑重新铺设防水层及保温层。新增屋面保温材料的性能应满足相应节能设计标准的要求，且满足消防的防火要求。2）原屋面防水层完好，且使用未超过15年，承载能力满足-3-安全要求时，可直接在原防水层上加铺保温层。2.2.3防雷1）根据《建筑物防雷设计规范》（GB50057）进行建筑物的防雷分类。2）对已设置防雷措施的原建筑，检测其防雷接带器、引下线是否保持电气联通，对破损的接闪器应进行修复，对破损的引下线沿建筑外墙新设、明装，具体做法应满足规范。3）按规范要求需设置防雷措施而未设置的老旧建筑物，应增补防雷措施。设防雷接闪带，明装引下线及人工接地装置，设总等电位联结端子箱，要求所有...
