土地估价师考试资料第六部分地产开发与工程造价知识VIP免费

第六部分地产开发与工程造价知识第一章土地开发考点1：士地开发概念考点2：土地开发程序考点3：开发土地获得途径与程序考点4：土地开发过程管理考点5：开发土地的转让考点6：土地开发成本构成结合广东教材了解：土地开发的不同形式熟悉：土地开发过程管理，土地开发成本构成，开发土地获得途径与程序，开发土地的转让。掌握：土地开发的程序一、土地开发概念1、土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。2、土地开发的分类：土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。(1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。在本章以下的内容中，土地开发是指将土地开发成建设用地，并且主要是指土地一级开发。二、土地开发程序1．开发主体1土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。2．开发程序(1)计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发土地一级开发主体首先进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置拆迁方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。2三、开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程序进行，包括：1、核准招标方式和招标范围2、编制招标文件3、发布招标公告或发出投标邀请书4、对潜在投标人进行资格审查5、发招标文件并组织现场勘察6、投标人编制投标文件7、组建评标委员会8、开标、评标，提交评标报告9、确定中标人10、发出中标通知书四、土地开发过程管理一级开发监管主要依靠有关法规和合同约定来约束，监管主要目的是控制成本、控制开发进度以及开发质量目前主要有如下几种制度措施：1．实行重大事项或重要环节审核制度，主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。2．定期报表制度，报表包括一级开发进度报表、资金使用情...