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titleofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳城市更新分享titleofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011深圳城市更新背景Part1titleofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间•2014年深圳计划供应建设用地17.5平方千米•新增建设用地5平方千米•安排存量建设用地12.5平方千米•向存量要发展空间是必然选择59;3%917;46%1020;51%深圳市土地利用情况（平方千米）储备用地建设用地生态用地深圳土地面积相当于北京的八分之一，天津的六分之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一•上海开发强度36.5%•北京开发强度20%•大巴黎开发强度21%•大伦敦为23.7%•东京开发强度29.4%•香港开发强度21%•深圳开发强度46%国内外大都市开发强度对比titleofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011深圳市沿革与土地管理政策的变化...•…......•…...深圳市行政区划沿革深圳市建市，第二年成立经济特区土地管理政策变化1979199220042009特区内城市化，撤县建区，宝安、龙岗区设立，授特区立法权特区外龙岗、宝安区城市化特区扩容开启“土地有偿使用”制度，第一份土地出租协议，东湖丽苑特区内土地全部国有化；93年，将新成立的宝安、龙岗两区纳入市级统一管理宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中国第一个无农村的城市2012年开始新一轮土地改革titleofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺乏教育关内欧洲关外非州基础设施医疗交通治安一区两法地铁、公交等城市的“生命线”急需完善，只有“缩短”内外的距离，才能让内外的融合没有障碍区域相对比较偏僻，治安问题惹人担忧学校大都分布在“关内”，“关外”不仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一定程度上存在差距医疗资源大都分布在“关内”，“关外”数量与质量远不如关内市政、道路、供水、商业、金融等“一市两法”造成特区内外执法标准不一，给深圳的行政管理、司法以及公民权益保障带来诸多困扰titleofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题1992、2004两次城市化划定用地红线：红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地非农建设用地：指标不能落实其中，工商用地：每人200平米；宅基地每户100平米；公共设施用地：每户200平米；征地返还用地：不能落实拆迁安置用地：不能落实城市化历史遗留问题国有土地城市规划建设区合法用地集体土地城市规划建设区外非法用地390平方千米违法建筑问题违法建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49%；2001，2004，2009，2014四次违法建筑处理titleofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权光明农场：55平方公里，1957年企业办社会：学校、医院、基础设施、养老、工商、城市管理等1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定的用地范围不变、原土地收益分配原则暂时不变。2002年实现政企分离，2009年，在此基础上成立光明新区，绿色新城蛇口工业区10.85平方公里1979南油开发区23.01平方公里1984华侨城12平方公里1985福田保税区1.35平方公里1991盐田港0.97平方公里1985titleofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011土地利用现状：出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严重安全隐患的城中村；布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低，无法满足产业升级需求的旧工业区目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个，特区外城中村150个，以自然村落为单位的城中村和旧村则更多，共计2,000余个，共占地106平方千米深圳市各类旧工业区3881个，占地98平方千米，其中村办工业区占80%以上建筑质量问题严重的旧住宅区titleofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,...