物业资产管理（上）一、大纲要求考试目的：本章是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的掌握程度。考试基本要求：掌握：物业管理中的费用测算与财务报告的内容。熟悉：房地产资产管理的概念与所包括的内容，写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。了解：物业管理的内容。要点说明:1．房地产资产管理物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。2．物业管理的内容制定管理计划的内容包括：确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出包括管理费在内的物业管理预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。3．写字楼物业管理投资性物业中的写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。写字搂选择租户时应考虑的因素包括：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。4．零售商业物业管理零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店五种类型。商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。零售商业物业的租金以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA）为基础计算租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金。基础租金又称最低租金，通常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。5．物业管理费用的测算与财务报告潜在毛租金收入：物业可以获取的最大租金收入，等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入或租出的面积没有收到租金所导致的收入损失。有效毛收入：潜在毛租金收入扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。跟踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。净经营收入：有效毛收入扣除经营费用后的收入。准备金：定期存人的用于支付未来费用的资金。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。保证金基金：为保证租...
