公寓营销方案一、背景1、公寓产品目前现状：1）公寓产品定位：剩余房源表：楼层\房号20191817161514131211109871东2东3东北4北5北6北7北8西北9西10西11西1/912西13西14西15西南16南17南18南19南20东南21东22东23东24东65目前公寓剩余94套+平层54套，剩余总建筑面积约7751㎡，售价7500—10000元/㎡5—15层:北向小户型公寓，剩余32套，主力面积段：55—56㎡，均价7686元/㎡，南向小户型公寓,剩余15套，主力面积段:55-56㎡,均价9076元/㎡西向小户型公寓，剩余8套，户型面积：50。33㎡，均价9058元/㎡东向小户型公寓，剩余13套，户型面积:50。33㎡,均价8744元/㎡东北小户型公寓，剩余11套，户型面积：63。62㎡，均价8856元/㎡东南小户型公寓，剩余6套,户型面积：63.62㎡，均价9360元/㎡西北小户型公寓,剩余7套，户型面积:63.62㎡，均价9194元/㎡西南小户型公寓，剩余2套，户型面积：63。62㎡，均价9911元/㎡平层：16、19、20层，剩余总面积2405㎡,剩余公寓54套，2/916层主力面积段:51—66㎡，均价6608元/㎡，19层剩余总面积932㎡，20层剩余总面积833㎡,整层均价5700元/㎡.2）公寓产品分析:❶产品优点：①现房，即买即住②层高5。4米,买一层得两层②质量过硬，市内最优，2015马鞍山唯一安徽省年度代表工程③城心地段，市中心最繁华地段唯一在售公寓项目，地段优势明显❷产品缺点:①部分户型采光差，靠近铁道有噪音②和市内其他品牌公寓产品相比，价格偏高③户型少，可供客户选择户型少④物业、景观、学区方面优势不明显❸卖点分析:3/9市中心核心地段☆☆☆☆☆商圈内稀缺产品☆☆☆☆☆工程质量保证☆☆☆☆☆丰富的户型面积☆☆☆多功能使用空间☆☆☆配套完善自有商圈☆☆☆☆☆3）主要竞盘分析:序号市区内竞争楼盘销售信息在售精装soho公寓30层，面积为40-76㎡，总价21万起。和泰公寓43—50㎡，总价23万起送全系品牌精装，民2和泰·国际广场用电、燃气全入户,商铺18—670㎡不等。写字楼面积85—773㎡，均价5300元/㎡，月租32—40元/㎡.3巴黎国际广场目前现房在售，面积39—64㎡,折合价2880元/㎡起。一次性付款94折，按揭97折。在售公寓，面积段40—55㎡,均价5300元/㎡，一次性付款97折，贷款98折。288039-645★★★★★★★★5300起43-502。9★★★★★★★★★精装均价（元/㎡）5250起毛坯均价(元/㎡）户型（㎡）层高(m）交通地段项目地址所在城区城南1万达广场40-763。5★★★★太白大道与钟山路交汇处马鞍山市江东大道与雨山路交汇处马鞍山解放路与花山路交叉口（解放百货对面)红旗路与湖南路交汇处,原商业大厦南北4伟星时代广场530040-553。5★★★★★★★★西4/95朝辉东方城挑高公寓总楼层20层3梯14户,133㎡使用面积，中间户一口价38万.70年产权loft，目前在售高层现房10、11号楼,面积68㎡、75㎡,拓展后面积达144㎡.折合价3000元/㎡在售3号楼，共19层的复式公寓及台商综合型办公楼。5。28571334.95★★★★★★东至滨河路，南至花园路，西至慈湖河路，北至湖南路河海大学对面东6恒泰达观天下600065—755.2★★西7大台北2米挑高复式公寓面积55㎡，买一层送一层,总价25万起售4550555。2★★湖南东路与霍里山大道交汇处西南方（绿地对面）东2、公寓销售目前现状：1）到访少：区域意向客户少,公寓投资市场遇冷2）去化慢：竞盘产品同质化，价格无优势，回报低3）拓客通路：费用少，公寓客户搜寻困难4)置业顾问新老接替:公寓项目不熟悉，销售经验不足,说辞缺乏感染力5）客群分析：客户来源客户行业客户年龄项目周边、及市区客户，拆迁客户，外地投资客户小企业主、小商户老板、事业单位、外地务工或经商30—60岁5/9购买动机关注重点显著特征多数二次置业、过渡型置业地段、价格、户型、楼层喜欢便捷、看中地段潜力6）9月竞盘加推量增多，市场同类产品库存量大，同类相比本案优势不够明显,销售预计将受挤压。3、公寓推广目前现状:项目定位模糊,推广思路不清晰，推广方式单一（线下仅限案场内巨幔、道旗、桁架、大屏、展架等，及苏宁大屏,线上仅房房网通栏），缺乏线上推广、媒体单一，宣传面窄，产品通道受限，市场认知度不足。二、措施针对目前公寓产品销售几乎停滞的现状，进行如下...
