海诺地产滨江别墅地块物业发展及产品规划建议方案2010年1月第一部分：宏观环境别墅政策临沂经济概况临沂房地产市场简析临沂别墅市场需求及未来发展2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策别墅交易税费1、独栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。别墅政策商贸、工业重镇山东明珠地理交通：临沂地处长江三角洲和环渤海经济圈的过渡地带，离港口一百多公里，铁路、高速公路四通八达。临沂地处京沪高速公路中间点，胶新铁路、兖石铁路在此交汇，枣临、长深(临沂段)两条新的高速正在建设，临沂机场年客运已达30万人次，辟有13条到国内重要城市的航线。历史人文：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2480多年前，为山东省历史文化名城。临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。临沂总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。2009年底，全市城镇化率达到46.4%临沂概况工业稳实，商贸迅速，多头并进临沂工业：工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地。临沂商贸：全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，08年销售额达538亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。现在仅次于浙江义乌，居全国第二。常年在临沂经商的有30万人，而浙商就7万多；临沂城市竞争力：2008中国城市投资吸引力排行榜第67位；2007中国最具投资价值十大城市；2007、2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”；临沂位居２００８年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊...
