第三章市场比较法第一节市场比较法综述第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节可比实例价格修正第五节求取比准价格第一节市场比较法综述一、市场比较法的含义：就是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格，然后将这些类似房地产与估价对象进行比较，并对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。类似房地产：在用途、所处区域、结构、交易日期等方面与被估房地产相同或相似的房地产，在市场法中通常被称为交易实例、参照物房地产。第一节市场比较法综述二、市场比较法适用的对象和条件1、适用的对象：是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商铺等。对于不经常发生交易或者同一供求圈内数量较少的房地产则不能使用市场比较法估计，如机场、码头、博物馆、教堂、学校、医院等。第一节市场比较法综述2、市场比较法的适用条件：适用于在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。如果某地房地产市场发育不够或者类似房地产的交易资料较少，就难以使用市场比较法估价。第一节市场比较法综述三、市场比较法的操作步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格第一节市场比较法综述1、搜集交易实例：从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等资料，是运用市场比较法估价的首要环节，也是市场比较法在估价中得以运用的首要条件。第一节市场比较法综述2、选取可比实例：在搜集到的大量交易实例中选取估价时点近期发生的与估价对象在用途、区域、房地产状况等方面相同或者相近的交易实例作为可比实例。可比实例选取既要保证数量（3个以上），又要注意质量，要与估价对象具有类似性和可比性。第一节市场比较法综述3、建立价格可比基础：鉴于各个可比实例在交易过程中付款方式、货币单位、面积单位的差别，会给它们之间的比较带来很大障碍，统一单价、建立价格可比基础是市场比较法实施的前提。第一节市场比较法综述4、进行交易情况修正：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。对于不正常成交价格，如能够找到价格偏离的原因并能估价偏离的大小，并且这一“偏离”在允许范围内，仍可以选为可比实例，但需要进行交易情况修正，将其调整为正常成交价格。第一节市场比较法综述5、进行交易日期修正：由于房地产价格会随着时间的变化而发生变化，交易实例与估价时点在时间上的差异会导致价格差异，故需要估价这一时间差异可能导致的价格变动幅度，并依此将可比实例价格调整为估价时点价格。第一节市场比较法综述6、进行房地产状况修正：房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，运用市场比较法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。7、求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况将其综合成一个结果作为比准价格。第二节搜集交易实例运用市场比较法估价需要拥有大量的市场交易实例资料，这样才能正确把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而选择出符合一定数量和质量要求的可比实例。作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应等到采用市场比较法估价时才进行，而应注意在平时搜集和积累。第二节搜集交易实例1、搜集交易实例的途径:1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料。2）向房地产交易当事人、房地产经纪机构和房地产经纪人直接了解促成交易的房地产成交价格资料和交易情况。3）向所交易房地产的四邻、相关律师、会计师、金融机构或司法机关等间接了解有关房地产交易的情况。第二节搜集交易实例4）同行之间相互提供。5）与房地产出售主体，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。6）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料。7）查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。第二节搜集交易实例2、交易实例的搜集内容：1）交易实例房地产基本状况。...
