产业地产的策划工作要点及定位模型产业园区全程策划系统理论：定位策划＋概念设计＋营销策划三位一体才是全程策划，才能在项目中注入思想、植入灵魂、赋予生命，才能让一个项目具有独一无二的地位。项目前期策划的主要工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－1、产业发展环境分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－2、市场深度调查研究⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－3、项目投入产出概算⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－4、总体规划设计配合⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－5、目标市场定位分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－6、产品组合规划建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－7、新农村建设专题研究⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1－1产业发展环境分析合理的产业方向选择和产业规模定位，将决定项目的成败。其中，项目综合开发如何与“新农村建设”有效结合，充分挖掘区域自身的产业优势，实现“农民转型创业”的突破，是项目开发的关键。产业发展环境分析主要从国际、国内、区域等不同角度，以全方位视野分析该项目周边主导产业等行业的现状和发展前景，探讨项目“以业兴城”问题。此阶段预计工作时间1～2个月，相关内容包括：◇项目相关产业的国内外产业格局、现状及发展前景分析；◇环渤海区域产业发展趋势分析；◇项目所在城市及周边特色产业调研及市场供需情况分析；◇本项目可供选择的产业（行业）建议；◇本项目相关产业开发运作的基本思路。1－2市场深度调查研究市场的深度调查研究是项目开发前期最为关键的一个环节。一般以项目为核心，重点调研项目所在城市的宏观经济环境、项目所在区域工业、商业物业和住宅市场的供求状况、同类物业的现状及目标客户的购买心理、行为、需求特征，从而对项目进行SWOT分析，为项目制定合理的产品开发策略和营销推广策略。此项工作主要通过信息收集、深度访谈、走访踩盘等方式，获取大量的一手资料，综合整理分析后，编写系统的市场调查报告，预计工作时间2～3个月。提交的报告主要内容包括：◇项目所在城市宏观经济分析（人口、面积、国民生产总值、生活水平、消费习惯、购买力、经济发展前景等）；◇项目所在城市工业环境和发展趋势分析（产业布局、经营现状、未来规划）；◇项目地块在城市发展中的地位、现状及前景；◇项目地块价值分析和未来城市发展规划研究；◇项目地块周边环境、综合配套设施情况调查；◇项目竞争格局及主要竞争对手、潜在竞争对手分析；◇目标客户群分析（项目所在城市工业、商业、住宅消费力情况的分析和研究、目标客户群的购买习惯与消费观念等）；◇项目的SWOT分析、发展战略分析。1－3项目投入产出概算项目投入产出概算是房地产开发前期投资决策的依据，只有投资财务指标初步估算可行，项目才具备真正进入前期运作的基础。该项工作主要有：项目建筑面积和投资费用估算、销售收入估算、投资财务指标概算、投资风险分析、综合效益评价等。同时，还需与投资方进行深入沟通，讨论项目建设的合理体量规模、开发节奏，了解项目开发各环节涉及到的各项成本与费用水平，研究成本控制办法，确定合理的投资利润率。此阶段预计工作时间1个月。1－4总体规划设计配合房地产项目开发前期工作中，有一项重要的技术性内容，就是委托规划设计单位编制《项目总体规划设计方案》。从投资可行性分析角度看，总规方案更重要的作用在于，使投资方能得到符合市场需求的产品形态和相对准确的建设规模数据，从而进行科学的投入产出分析，避免盲目决策，降低开发风险。此项工作的具体进度由投资方安排，我公司的主要工作内容有：①提供国内同类可参照项目的研究资料，参与外出考察学习。②配合投资方考察3～4家规划设计单位，从中选定一家。③参与规划设计任务书的拟定和规划设计方案讨论，直至协助投资方确定《××现代产业城项目总体规划设计方案》。1－5目标市场定位分析一旦规划设计单位选定并展开实质性工作，开发什么样的产品（档次、风格、理念）？工业、商业、厂房、仓储、专业市场、公寓住宅等不同产品的配比？这些产品是否能得到市场认可？⋯⋯等等一系列问题就成了项目开发决策的核心。而此时需要再针对潜在客户群，组织一轮全面、深入的目标市场调研...
