第七章收益法第七章收益法第七章收益法第七章收益法第一节收益法的基本原理第一节收益法的基本原理第二节收益法的估价步骤第二节收益法的估价步骤第三节投资组合与剩余技第三节投资组合与剩余技术术学习目标学习目标•了解收益法的概念；了解收益法的概念；•了解收益法的理论依据；了解收益法的理论依据；•了解收益法的适用范围和条件；了解收益法的适用范围和条件；•掌握收益法的计算公式；掌握收益法的计算公式；•掌握收益法的估价步骤；掌握收益法的估价步骤；•掌握投资组合与剩余技术。掌握投资组合与剩余技术。第一节收益法的基本原理第一节收益法的基本原理一、收益法的概念一、收益法的概念二、收益法的理论基础二、收益法的理论基础三、收益法的使用范围和条三、收益法的使用范围和条件件四、收益法的计算公式四、收益法的计算公式一、收益法的概念一、收益法的概念•收益法是房地产估价中是预测评估对象的未来收益，收益法是房地产估价中是预测评估对象的未来收益，然后利用然后利用报酬率或资本化率、收益乘数报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。值来求取估价对象价值的方法。•将预测评估对象的未来收益转换为价值，类似于根据将预测评估对象的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。利息倒推出本金，称为资本化。•收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益法等，收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益法等，是房地产估价中最常用的方法之一，是对房地产和其是房地产估价中最常用的方法之一，是对房地产和其他具有收益性质资产评估的基本方法，其本质他具有收益性质资产评估的基本方法，其本质是以房是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。•根据未来预测收益转换为价值的方式不同，即资本化根据未来预测收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。法。•收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即地价＝年地租×购买年•例如，威廉·配第(WilliamPetty，1623~1687年)在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”•后来有了地租资本化法，即地价＝地租/利息率•并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。•例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”•之后，产生了将未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率的直接资本化法(价格＝年收益/资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益×收益乘数)。•再后来，出现了报酬资本化法。•资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。•直接资本化法(directcapitalization)是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。•报酬资本化法(yieldcapitalization)即现金流量折现法(discountedcashflow，DCF)，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据•收益法是以收益法是以预期原理预期原理为基础的，即是基于未来收益权为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。•具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状...
