《房地产估价理论与方法》模拟题一一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。A、3214B、3347C、3367D、3458答案：B解析：3000*（1+1.1）5=3347元/m2。2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况答案：A解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。A、35B、45C、48D、50答案：A解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。A、109B、117C、124D、130答案：B解析：100+100*（9%+8%）=117万元。6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧答案：C解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。A、552B、3519C、4293D、4845答案：C解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元答案：D解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064答案：D解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2答案：C解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66答案：B解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益答案：A13、评估房...
