CHINALAND背景介绍CHINALAND招商地产经过20年的发展，积累了相当丰富的开发经验，目前已成为全国TOP10综合实力排名前三的品牌地产商。本项目是招商地产进军广州市场的第一个项目，也是招商地产“迈出深圳”进军华南地区具有战略性意义的重要一步。如何把握广州市场、如何准确定位和如何进入市场是招商地产必须面对的问题，这也是我司撰写本报告的目的。“蛇口模式”是招商地产独有的品牌标签。我们认为，本项目不同于一般的房地产项目，而是一个大型的城市综合体，利用蛇口开发的经验与本项目嫁接是本项目的一个突破口。CHINALAND番禺飞鹅岭项目前期策划报告番禺飞鹅岭项目前期策划报告广州市朝粤房地产有限公司广州中地行投资咨询有限公司CHINALAND——项目寄语一座承载新广州城市梦想的城区CHINALAND一、项目开发背景CHINALAND天时+地利+人和项目开发背景CHINALAND天时广州历年GDP一览100015002000250030003500400045001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年单位：亿元宏观大势向好规划与政策调整带来机会CHINALAND天时——市场理性增长，供需两旺01-04年十区商品房批准预售与成交登记面积030060090012002001年2002年2003年2004年单位：万平方米十区商品房批准预售面积十区商品房成交登记面积01-04年十区商品房批准预售与成交登记面积030060090012002001年2002年2003年2004年单位：万平方米十区商品房批准预售面积十区商品房成交登记面积2004年十区商品房成交面积971.92万平方米，同比增长3.51%;成交面积为1121.86万平方米，同比增加7.2%.CHINALAND天时——广州房地产区域分析城市内核，传统居住生活中心区城市重点发展区域，高新技术产业区城市居住新核生态环境良好、人口密度低广佛都市圈枢纽CHINALAND天时番禺房地产市场分析CHINALAND14%57%17%3%9%二房三房四房5房及以上四房以上（别墅类）15.5%28.0%20.5%13.0%14.4%8.6%80－100㎡100－130㎡130－160㎡160－200㎡200以上㎡199-399㎡(别墅类)天时——产品市场分析在售户型户型面积三房户型为主，三、四房户型两者综合达到74%。番禺目前的户型都是以舒适型的大户型为主。主力户型面积在100-160平方米，未来受广州新豪宅标准的政策影响不大。CHINALAND天时——竞争分析产品竞争：发挥后发优势，本项目可在产品上提高竞争力。区位竞争：本项目在区位上具有绝对的竞争优势。外部竞争：本项目优劣势俱备。规模竞争：本项目优势明显。发展商实力：招商地产具备实力，但在广州的认知度还不高。CHINALAND地利——区位分析CHINALAND地利——居住环境分析项目是：一块等待雕琢的璞玉。CHINALAND地利——SWOT分析发展商雄厚实力，品牌效应强。Strenth:优势通达性强，能畅通广州市区及珠三角地区；良好的自然环境和景观；市政配套目前较差；地块周边多工厂，环境受一定影响；开发周期较长Weakness:劣势广州城市“南拓”；新火车站落户钟村；Opportunity:机会南沙设区，番禺新城市中心地位加强；各大发展商的威胁；华南板块其他楼盘未来持续有供应；番禺大量土地未开发，未来会有新的大型项目上马。Threat:威胁CHINALAND人和——广州消费群特征三房与二房的单位为主要需求户型，其次为四房，一房与五房的所占比例最小。71—120平方米的户型最受买家追捧，其中71—80平方米户型以两房单位为主；而81—90平方米以两房及不带主人洗手间的小三房为主；91—120平方米以三房及四房单位为主。多层、小高层仍然为市场首选产品，而市场对属高端产品的别墅的需求即较小。首选为天河，其次为海珠和番禺。总房价的承受力集中在21—60万之间，其中以31—50万的家庭数合计占53%，可承受61万以上总房价的家庭数合计占14%，而可承受20万以下总房价的家庭数占4%。CHINALAND人和——番禺消费群特征分析54%31%15%广州市区番禺本地其它区域番禺的主要消费群体为广州市区、番禺本地和其它区域3大类，其中广州市区消费群所占比例54%，其次为番禺本地31%，而其它区域的所占比例15%。华南板块是大部分消费群体置业的首选区域；主力购房群体的年龄以25—35岁之间居多；30-50万元/套是消费者普遍接受的总价范围；不少其它区...
