定价策略及价格表模拟福星城市花园定价策略及价格表模拟一、总体原则1、低价入市策略内部认购和初次公开认购阶段（2002年4月—5月中旬，开盘前），采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好
2、阶段提升策略根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升
工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础
3、差异定价策略根据物业单位朝向、景观、区位、总量、结构、风水等多元特质，采用差异定价方式（一单位一价）
差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益
4、分级价格控制策略采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；表格价一般包含3％—5%的常规折扣
折扣大小由现场销售主管、销售经理和项目经理分级分权机动控制
5、九级价格系数前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格
1）组团系数――由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、别墅组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等
2）建筑系数――以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；3）朝向系数――考虑项目城市对住宅朝向的要求，以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大；4）景观系数――根据可售物业的景观视野判定系数；5）风水系数――综合考量可售物业的风水意向判定系数；6）楼层系数――综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；7）平面系数――主要根据可售单位户型特点判定之特别系
