第一章概论第1节投资与房地产一、投资的概念与房地产投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。简单说来就是买入可增值的东西。（一）投资的概念1、直接投资与间接投资2、固定资产投资和流动资产资金投资3、其他分类方法（二）投资的分类二、房地产的概述（一）房地产的概念1、概念演变一般概念房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。现概念：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境注意：区别房地产、不动产、物业等概念。“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为RealEstate和RealProperty。前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别：不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。（二）房地产的特点1、房地不可分割性10、使用的社会性9、消费与投资双重性7、土地资源的稀缺性2、差异性3、生产使用周期的长期性8、保值增值性6、社会经济位置的可变性5、市场区域性4、不可移动性（地理位置的固定性）房地产市场具有明显的区域性！突破这种区域性有三种模式：厦门模式（吸引腹地资金，在厦门居住或投资）海南模式（开发旅游房地产，吸引全国各地资金）珠三角模式（吸引港澳资金，在珠三角居住或投资）祈福新村香港楼价90年代初期住宅90年代中期住宅（三）房地产的分类按用途分（1）居住类房地产（2）商业类房地产（3）旅店类房地产（4）餐饮类房地产（5）金融用房地产（6）信息用房地产（7）办公用房地产（8）娱乐用房地产（9）工业和仓储用房地产（10）农业用房地产（11）特殊用房地产（12）军用房地产（13）综合房地产按拥有方式分（1）个人单独拥有（2）分别共有（3）共同共有（4）信托共有按开发程度分（1）生地（2）毛地（3）熟地（4）在建工程（5）现房（含土地）按设计特点划分内廊式住宅外廊式住宅退台式住宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅三、房地产投资的基本知识是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最大限度利润的经济行为。（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的特点1、房地产投资需用资金量大，投资回收2、房地产投资不确定因素多，风险大3、房地产投资回报率高，收益好房奴房奴万恶的房价万恶的房价（三）房地产投资的分类房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。1．房地产直接投资1）概念：房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。2）目的：属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。（1）房地产开发投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。（2）房地产置业投资房地产间接投资也就是房地产证券投资，房地产投资者不直接从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。2、间接投资（四）房地产投资的特性1．位置的固定性2．寿命周期长3．适应性4．个别性5．政策影响性6．对专业管理的依赖性7．相互影响性8．房地产投资的巨额性9．房地产投资的风险性10．房地产投资的保值与增值性（五）房地...
