永新财富时代2015相信改变的力量！青岛方策地产顾问有限公司永新·财富时代项目组2015年4月2一个城市的基本论调用一句话来概括：平度地产市场是一片略显贫瘠的市场。朴素的农业社会观这是一个朴素的城市，当地大部分人骨子里仍恪守着农业社会的朴素世界观——安稳却略有过时。产业人口导入不足是城市发展，尤其是城市地产发展的最痛处，传统农业、矿业、机械加工业仍在支撑平度GDP。多种因素影响投资多种因素造成平度这座城市在地产方面让消费者难以找到投资性机会。所以，市场的论调是：异地客群地缘性客群平度市场鲜见外地客群，地缘性成交极强。正方反方产品形态利弊相当。看产品形态产品形态非常纯粹，只有独栋和双拼两种形态，在平度市场无实质性竞品。户型大，造成总价高，在市场环境不明朗的当下，成交抗性成倍加大。于是我们来看产品论调：正方反方自然环境利弊不清。看自然环境紧邻现河，自然景观有优势。与现河有间隔，并非一线河景，且现有河景的景观未完工，观感较差。于是我们来看产品论调：正方反方周边配套利弊相当。看周边配套1.自有五星级酒店配套，业态丰富，写字楼主体完工；2.市政配套有前景，市政广场和奥体中心。周边生活配套欠缺。于是我们来看产品论调：正方反方市场前景较不明朗。看市场前景政策面基本向好，市场信心提振。政府大楼虽施工完成，但搬迁预期不明朗。于是我们来看产品论调：正方反方售卖体系显示，如无大改观，前景并不乐观。看售卖体系1.主体封顶，准现房优势；2.预售证已下，随时启动销售。1.市场未被教育过，别墅产品陌生；2.开发商品牌力不够，物业品牌号召力欠缺；3.客群基数小；4.前期蓄客不足且有流失；5.展示系统不足，样板间、示范区体验一般；6.现场导视不明显；7.产品全商业产权，成交抗性较大。于是我们来看产品论调：•产品形态纯粹；主体封顶并已取得预售证；•五星级酒店配套，市政配套好，交通通达性较好；•自然景观有优势；•市政府大楼已完工，终会搬迁。SWOT优势•产品独特使得客群单纯；•政府搬迁终将成行，奥体中心、市政广场会成为将来新平度名片；•沿河也在加紧建设，资源稀缺；•市场未被教育过，宣传空间大。机会•户型大，总价高；•现场不足，展示系统、导视系统都有欠缺；•周边生活配套欠缺，自然资源借力不大；•全商业产权；•开发商品牌力不够，物业品牌力亦不够。劣势•周边生活配套欠缺，；•现有河景都是土坡，观感太差；•政府搬迁短时间内并不明朗；•客群基数小，蓄客不足且有流失；•无品牌号召力。威胁客观看利弊机会与威胁通过分析我们发现：我们的产品有硬伤，不具备售卖优势。那就试试卖升值预期？ThinkitCAREFULLY!从客群来看，我们一期别墅仅有38栋，总价决定了这38个家庭一定是平度当地的顶级富豪，在当下平度政治经济环境下，这些客群，实际上更加了解整个城市的发展方向和动迁时机。卖什么？能否用政府搬迁的预期来吸引他们？NO!如果无从下手，我们不妨从顶级别墅的共性入手，重新审视一下，顶级别墅的共性。THINKIT,AGAIN!互有穿插城市型别墅资源类别墅人文类别墅互有融合互有交叠顶级别墅无外乎三类，但三类别墅也互有融合，万法归宗，顶级别墅的关键词永远都是以下几个：顶级别墅分类简析传承平台私密标签物业圈层顶级豪宅六大要素0102030405河景资源、市政前景提升品格，独树一帜平度再无第二的顶级园林引进世界级等超一流物管可在后期规避品质方面短板平度仅37个家族（38户不好听）可享的圈层关系永新财富时代06卓越圈层卓越设计卓越服务卓越资源卓越品位卓越园林可利用可打造可打造可升级可升级可规避综上所述我们打造品位和圈层我们升级园林和物管我们利用自然和城市资源我们规避品质硬伤如果这些我们都可以做到Whynot？Whynot？Whynot？那为什么，我们不可以重新来卖产品？还是要卖产品！物理层面精神层面我们要塑造精神、品位、圈层和标签最终贩卖的是生活方式！平度层峰生活开创者由此，我们得出项目定位备选：考虑到平度当地民众的接受度，可以考虑改成更加直白的说法：平度豪宅生活开创者只为平度极少数Slogan——致敬平度37个名门望族综合价值(X品牌力)=生活方式社会威望...
