Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。项目营销策划方案PART1本体属性分析PART2市场背景属性分析PART3目标客群分析PART4项目SWOT分析PART5产品优化建议PART6整体营销策略纲举目张：PART1本体属性分析一、项目区位属性二、项目地块属性1、项目地块区位2、项目地块现状3、项目地块四至4、周边交通配套条件三、项目产品属性经过20年发展，曲江新区已进入二期发展阶段，项目所处的城市综合公共服务中心恰好位于大曲江12大功能区的核心。1、本体属性分析-项目区位属性文化娱乐产业区区域功能以曲江CBD为核心，区域内以写字楼，跨界SOHO办公同时分布住宅项目。曲江文化景区曲江核心，区域人文自然景观丰富，生活配套设施完善，是曲江发展最成熟区域也是一线开发商和高端物业集中区域。国际会展产业园依托便捷的立体交通网络，发展以曲江国际会展中心为核心的会展产业，会展设施、办公写字楼和精装公寓。国际文化创意区、国际文化体育休闲区、影视娱乐产业区、艺术家村落、出版传媒产业区、杜陵园国家遗址公园将在未来几年围绕曲江文化核心和区域功能特点发展回迁安置及建成区区域主要功能为回迁安置，同时部分中高端物业产品和教育配套，北侧紧挨西影路，生活配套完善。城市综合公共服务中心由于历史遗留原因，区域传统印象较差，经过品牌开发商打造的高端项目使该区域形象得到改善。并成为曲江核心位置。动漫游戏产业区区域依托交大科技产业园，政府计划打造以动漫游戏产业为主的产业基地现阶段周边生活配套少，但3—5年内城市综合服务区将建成100万㎡综合化商业配套体系，实现区域内生活与景观资源配套无缝对接2、本体属性分析-周边生活配套本案曲江医院理工大曲江校区门诊华润万家超市华润万家超市雁翔路小学曲江一中、曲江一小第五十四中学三兆小学曲江惠宾院曲江宾馆威斯汀酒店曲江池小学区域内生活配套与景观资源配套无缝对接：项目距离曲江池遗址公园、大唐芙蓉园和寒窑遗址公园仅两公里；距唐城墙遗址公园不到一公里；距离大雁塔和大唐不夜城3.5公里；距离青龙寺2.5公里；项目西北侧拥有曲江学区资源；三公里范围内教育、商业、医疗、金融资源完善；同时项目地周边规划有国际文体休闲区、文化创意园区、文化产业区、动漫游戏产业区加油站加油站雁翔路商业中心随着曲江二期的扩展，未来将打造打造11个全新产业区域，提供30万就业岗位，项目所属区域的商业价值将随之突显PART2项目市场背景属性分析1、宏观市场分析2、曲江区域竞争环境概述3、周边竞争项目个案分析4、区域市场竞争分析从对2012年西安市商品房成交数据统计来看，全年商品房市场中普通住宅依旧占市场主力，刚需由于市场“以价换量”得到释放2、宏观市场属性-西安市场分析整体市场表现：2011年限购令推出，市场各方整体呈现不适症状，而随着2012年调控趋于常态化，市场各方适应性及自我调整力持续加强，年度房企“低价换量”取得了不错的效果，持续观望的刚需开始逐步入市，2012年各季度市场交易量呈上涨态势。物业类型成交金额（元）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）普通住宅64,092,537,9569730125.04952866587.02别墅3,331,812,339185824.4560817929.89商业15,686,845,8471064529.52764714735.94办公5,558,271,818649404.8856498559.02其他1,410,537,335252531.9868645585.58合计90,080,005,29511882415.871160547580.952012年西安普通住宅销售量为967万平方米，销售同比上涨5.11%，成交均价7589.8元/㎡，全市住宅去化量为67%2、宏观市场属性-量价运行分析2012年春节过后，从3月份开始商品房及住宅市场市场供应量大增，在金九银十的作用下9月份达到最高值，开发商主要是以价换量，冲刺全年目标。2012年普通住宅月均成交量保持在76万㎡上下，全市普通住宅均价在6700元/㎡。普通住宅以价换量趋势明显。进入第四季度，年末“翘尾”的暖冬迹象明显。从各区域成交量来看，成交量较高的城南、经开、浐灞等区域市场成交均价均在6000元/㎡左右，曲江在全市九个区域中...
