第一部分：地块研究本案地块本案地块区位本案地块南至工人西路、西至嵩山北路、北至顺河路、东至建设北路。周边商业氛围浓厚，学校、银行、超市、农贸市场等配套设施极其优越。泗州商城、华润苏果、时代超市、肯德基等商业配套环绕。开发氛围：繁华工人路，商业集中区；周边规模小区缺乏；露天菜场导致周边环境恶化；学校、超市、医院等配套完善；地段价值受到当地居民普遍认可。地块核心竞争力分析周边主要商业•目前地块周边形成了以泗州商城为龙头商业集中区。经营品种涵盖服饰、餐饮、数码、美容、果蔬、鞋帽、箱包、首饰、饰品、玩具、手机、金融、眼镜、药店、休闲、宾馆、电玩、电脑、家具等数十种类别。地块现状：地块目前拆迁工作尚未完成，北侧老旧工厂基本拆除，南侧供电公司、洪盛市场与部分住宅尚未完成拆迁。项目南侧工人路目前集中相当数量的菜农，形成了一个露天菜市场，环境较差。地块目前拆迁工作尚未完成，北侧老旧工厂基本拆除，南侧供电公司、洪盛市场与部分住宅尚未完成拆迁。项目南侧工人路目前集中相当数量的菜农，形成了一个露天菜市场，环境较差。•人流统计洪盛地块泗州商城华润苏果顺河路工人路泗州大街建设路嵩山路150人350人320人400人380人100人150人各路段人流量标注综上所诉，本案核心竞争力为区位优势。•商业优势：肯德基、苏果超市、时代超市、泗州商城……•交通优势：100米范围内有101、104、103、106、9、10、8路等众多公交线路站点。•学区优势：紧邻泗洪附小……地块优劣势分析优势•地块地处泗洪一类地处，区位优势明显；•毗邻泗州大街、建设北路等主干道，出行方便；•交通便捷，100米范围内有101、104、103、106、9、10、8路等众多公交线路站点，四通八达；•商场、超市、农贸市场、学校、银行、酒店、宾馆等众多生活配套聚集；•沿濉河风光带，自然环境良好；劣势•工人路环境较差，给小区居住环境造成不良影响；•容积率较高，不易规划多层等受众面较广的产品；•地价较高，土地成本增加，盈利空间有限。结论•本地块硬件设施齐全，软件环境稍差，通过本案合理规划能较大程度改变这一现状，营造良好居住、购物环境，从而达到软硬件双提升的目的。第二部分：项目建议•项目定位——40万㎡泗洪首席城市生活区城市形象/公众利益/改善环境/功能全面•我们的目标——以满足现代泗洪人不断提升的生活、工作、消费需求未核心，展现一个舒适、便利、充满活力、现代化都市街区。本地块指标•占地：171.82亩•容积率：住宅：多层≦1.7高层≦3.5商业：多层≦3.5高层≦5.5•建筑密度：多层≦30%高层≦20%商业：多层≦55%高层≦50%•日照间距：≥1.45适应性评价•结合地块所在区域、位置、环境、配套等因素初步分析认为，该地块适合发展集中商业与高层住宅类产品。菜场住宅区商业区裙楼商铺划区建议项目住宅区商业区占地63031㎡45841㎡总建220608㎡160443㎡容积率3.53.5建筑密度20%45%平均层数17.5层7.8层规划栋数50单元左右（25栋）1住宅区案例欣赏/物业形态建议/户型建议/外立面建议案例欣赏项目住宅区占地63031㎡总建220608㎡容积率3.5建筑密度20%平均层数17.5层规划栋数52单元左右（25栋高层）物业形态建议根据地块规划要点，高层建筑密度≤20%这一要求，要使住宅总建筑面积达到22万方，则建筑层高必须达到17层以上，在目前泗洪市场尚未出现超高层产品的期间，建议不要尝试。所以本地块住宅区规划以高层为主。以平均单元基底面积240㎡计算，地块内拟建52个单元，以每栋两单元计算，则规划26栋18层高层住宅较为合适。菜场住宅区商业区裙楼商铺420米260米260米190米225米260米225米21米27米60米18层17层17层17层55米50米20层楼栋布局建议规划优劣势分析•行车动线清晰，易于规划中心景观区；•有效将沿河点式高层比例降低；•行车动线清晰，易于规划人车分流；•4个小区入口，增加出入便捷性。122单梯三房138双梯三房双梯四户点式双梯两房房双梯三房加四房点式高层中规划适量的单身公寓立面建议规划要求：现代建筑风格；空调外挂机、屋顶太阳能等设备作隐蔽处理;建筑外立面装饰必须用石材、面砖等墙面材料点缀装饰；建筑外窗建议使用喷塑铝合...
