2014年东莞房地产状况回顾一、宏观经济：1.经济现状：2014年面临国内经济环境减速换挡、信贷紧缩，加之东莞转型过程并不太顺利，民间资金无处可去，全球产业链转移与人民币升值、劳动力成本上升对出口地区不利。因此，东莞内部实体经济萧条，市场环境内外兼忧。2.经济方针：针对现状，东莞市今年加强对实体经济和重点产业的扶持力度，扩大内需，激活经济发展新动力。1）基建投资：2014年全市重大项目共243个，比2013年多38个，投资额增加846亿元。将资金重点投入到基建工程与房地产、未来汽配项目、精细化工等重点发展领域。加强并完善区域交通，市内—麻涌、中堂、道滘、望牛墩、洪梅五镇公交跨镇连接，城区与虎门高铁站开通专线；市外—深莞惠跨市公交线开通，可直达广州地铁站，穗莞深城轨将同时直达白云机场和深圳机场。3.经济措施2）人口方面：近年来，东莞逐渐将劳动密集型产业向技术密集型产业转型，大量劳动年龄人口外流，人口逐年递减。因此，东莞市全面启动“人才东莞”工程，降低入户门槛，吸引各个层级的人口扎根东莞。3）助力中小企业：2014年东莞市安排97亿扶持实体经济，落实企业减负各项政策，每年将拿出1000万资金对新增纳入规模以上工业企业统计范围类的企业，将给予一次性最高达10万元的奖励。同时，鼓励市民创业，户籍市民要创业最高可获10万元贴息贷款等。4）推动电商：2014年8月东莞市印发《电子商务专项资金管理暂行办法》，主要扶持对象是电商销售企业和电商服务企业，并给予电商企业每年最高奖500万元，鼓励企业应用电子商务，支持电商平台做大做强，逐步引导全市电商企业规范经营，鼓励建立专业园区形成产业集聚。5）扶持地产：在全国房地产市场遇冷下，先后出台各项政策力保房地产市场平稳运行，将普通住房价格标准进行上调、幅度大大高出市场预期；取消商品房销售价格备案制15%下限，给予房企更灵活的调价空间；取消个人住房公积金贷款“8倍”限额、刺激购房需求；执行“认贷不认房”新政、释放积压已久的改善型需求。二、住宅市场：山重水复疑无路柳暗花明又一村成交：今年东莞住宅全年预计成交约5万套，面积约560万㎡，同比下滑26%。价格：东莞住宅全年均价估计约9150元/㎡，同比上涨约4%。1.价格坚挺原因分析从近几年来看，东莞房价上涨趋势明显，低迷的楼市行情依然挡不住房价上涨的趋势，主要是因为：今年上半年虽然市场成交冷淡，但因为低库存的支撑，楼市并未出现大范围的降价行为，而下半年多个项目采用低开入市并取得不错的成效，“降价跑量”也成为了房企们的共识，但频频出台的“救市”政策为房企注入信心，优惠幅度有所收窄；热门区域万元大盘成交活跃，助推区域均价过万的同时也拉高整体的价格；精装修产品成交份额加大，支撑着房价的高位运行；别墅产品成交份额明显上涨。纵观今年全年，成交市场经历了三个阶段：降温期、低迷期、升温期。降温期：从2013年12月底开始，受信贷持续紧缩、房贷折扣面取消、全国降价潮等利空消息加上春节淡季影响，楼市成交并不乐观，而春节后的扫黄肃贪等负面影响更是为已经处在低迷的楼市“雪上加霜”，悲观的楼市预期使买卖双方的观望加重，房企推货缓慢，客户延迟入市，成交量也迅速回落至低谷。低迷期：楼市前景未明，房企在降与不降中徘徊，为打破销售的僵局，房企在价格上有所松动，首先表现在尾货和部分大户型的产品价格上，局部的价格让利取得小成效，但严峻的楼市行情致使房企推货愈加的谨慎，在缺少新品的支撑、刚需产品价格上的坚挺以及宏观楼市环境的不乐观等环境下，成交缺乏上升的动力；升温期：虽然三季度东莞楼市在数据上表现依然是低位运行状态，但楼市未来预期向好，宏观环境的好转，从9月起楼市进入升温期。政府的频频出台促市政策，使房企推货量和节奏都加快，新品新盘扎推上市，迫于年度业绩压力，其优惠力度也有所加大，而央行两大政策出台（新政和降息）更是为楼市打上一剂强心针。央行新政释放改善性和投资性需求，而降息则为刚需消费者入市降低成本，客户抄底入市积极，年底翘尾行情为2014年划上完美的句号，但却不能挽回全年成交下滑趋势。2014年东莞住宅...
