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商业地产运营策划标准化流程商业地产运营策划标准化流程商业地产运营策划第一阶段商业地产运营策划第一阶段项目市场调研项目市场调研1、项目背景2、宏观环紧调研宏观环紧调研（1）城市经济发展环紧（3）商业环紧（4）其它宏观环紧（2）城市人口环紧3、项目地段环紧调研项目地段环紧调研（1）周边居民环紧（4）地段未来规划状况（5）项目地块开发条件（3）地段区位特征（2）地段商业环紧4、项目商圈调研分析项目商圈调研分析（1）项目商圈范围的确定（2）商圈分析(3)经营者调研分析商业地产运营策划第二阶段商业地产运营策划第二阶段项目市场定位项目市场定位1、项目分析（1）项目条件与资源分析（2）项目SWOT分析项目SWOT分析优势（S）劣势（W）综合分析市场威胁（T）市场机会（O）22、项目产品定位、项目产品定位（（11）经营业种规划）经营业种规划（（22）经营业态组）经营业态组合合33、项目功能定位、项目功能定位（（11）购物功能定位）购物功能定位（（22）饮食功能定位）饮食功能定位（（33）娱乐功能定位）娱乐功能定位（（44）休闲功能定位）休闲功能定位（（55）表演功能定位）表演功能定位（（66）各功能区规划布局）各功能区规划布局（（77）考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因）考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素素（（88）考虑获取最大的租金收益因素）考虑获取最大的租金收益因素44、项目主题定位、项目主题定位（（11）主题的导入）主题的导入（（22）主题的深化）主题的深化（（33）主题的差异性与适应性分析）主题的差异性与适应性分析（（44）符合项目条件的候选主题）符合项目条件的候选主题（（55）主题的表现）主题的表现5、项目形象定位（1）形象品牌确立（2）名称确定（3）形象品跑运营策略（4）品牌形象延伸策略66、项目目标客户定位、项目目标客户定位（（11）目标客户细分）目标客户细分（（22）目标投资客户细分）目标投资客户细分（（33）目标招商商户细分）目标招商商户细分（（44）订单式委建、合作开发等多种形式）订单式委建、合作开发等多种形式的合作伙伴的寻求原则的合作伙伴的寻求原则7、项目目标消费者定位目标消费群的甄别主力目标消费群辅助性目标消费群消费群体的区域定位消费群体的年龄结构定位消费群体的收入水平定位8、项目销售价格定位（1）项目价格策略定位依据（2）项目价格定位建议（3）项目价格在市场竞争中的调整策略9、项目规划建议项目整体开发规划思路与目的整体建筑规划建议项目整体建筑风格项目购物环紧规划项目交通环紧规划项目营业空间经营规划布局10、项目经济效益分析成本费用分析营业利润分析经济效益分析商业地产运营策划第三阶段商业地产运营策划第三阶段招商及销售推广招商及销售推广11、项目销售招商实操总纲、项目销售招商实操总纲项目销售招商推广总体思路项目销售招商推广总体思路确定项目销售与招商的面积比确定项目销售与招商的面积比项目支持点项目支持点销售招商推广总体策略销售招商推广总体策略22、销售招商策略、销售招商策略项目整体销售招商部署项目整体销售招商部署项目销售招商整体节奏项目销售招商整体节奏项目阶段性销售节奏项目阶段性销售节奏项目销售招商与价格策略的联动项目销售招商与价格策略的联动3、项目整体包装策略项目销售招商现场包装项目销售招商道具的包装4、项目宣传推广整体策略项目宣传推广整体策略项目阶段性宣传推广策略项目媒体运用策略项目公关活动的运用策略5、销售招商的实施销售招商准备销售招商准备确定销售招商对象的特征确定招商条件组建销售招商队伍销售招商资料准备销售招商步骤销售招商调查开业准备销商招商管理公开销售招商内部认租认购销售招商步骤6、项目销售招商费用运用策略项目整体销售招商费用使用依据项目阶段性销售招商费用构成项目整体销售招商费用预算执行阶段：营销及招商实施执行阶段：营销及招商实施制定销售招商计划制定销售招商计划组建销售招商组织机构组建销售招商组织机构组织实施销售招商计划组织实施销售招商计划配置销售招商工具及各种资料配置...