企业财务管理与纳税筹划文章精选2007年第六期北京大成方略纳税人俱乐部BeijingDachengfanglueTaxpayerClub本资料内容主要选自报纸、杂志及网络免费资料，仅供俱乐部会员阅读学习目录（2007年第六期总字第九期）2007年3月16日1、委托销售能否带给地产企业最大收益··32、·筹划投资抵免需考虑税率变化··83、用汽车抵债：业务处理不同税收负担迥异··124、税会差异与所得税避税的案例解析··165、新准则下广告费及研发费的会计与税务处理··266、销售退回作为资产负债表日后事项的会计调整··317、汇算清缴时,上年度错误科目如何调整··348、技术开发费加计扣除不可乱用··379、视同销售的会计与税务处理··40一、税收筹划委托销售能否带给地产企业最大收益2006年，财政部、国家税务总局相继出台了六项税收政策来调控房地产市场，以消除房地产价格泡沫，引导房价理性回归，调节房地产企业和购房者的利益分配格局，这势必会对房地产开发企业的销售造成一定影响。房地产企业开发产品的销售有一次性交款交房方式、分期收款方式、银行按揭方式和委托方式，在委托方式中有支付手续费、视同买断、保底价加分成和包销方式。本文通过不同委托销售方式下税后净利的分析比较，为房地产开发企业提供一条优化的纳税筹划路径。兴国房地产开发有限公司（下称兴国公司）在某市区繁华地段投资兴建商务中心一座，可售面积3000平方米，预计营业收入3500万元，预计开发成本2100万元。公司营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率，企业所得税税率33%，不考虑其他因素的影响（包括所得税不考虑税前扣除三项期间费用），有以下三个方案可供选择。方案一：按营业收入总额的5%支付给利民公司手续费，由利民公司开具正规发票给兴国公司作为经营费用，兴国公司收到代销清单时确认营业收入的实现。为举例方便，不考虑资金的时间价值对公司收益的影响，假设其收入均在当期实现（以下方案同此假定）。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：1.营业税金及附加=3500×5%×（1+7%+3%）=192.5（万元）；2.土地增值税=577.50×30%=173.25（万元）；其中：（1）土地增值额=3500－2100－2100×（10%+20%）－192.50=3500－2922.50=577.50（万元）；（2）土地增值率=577.50÷2922.50×100%=19.76%；（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。3.企业所得税=（3500－2100－3500×5%－192.5－173.25）×33%=859.25×33%=283.55（万元）；4.税后收益=859.25×（1－33%）=575.70（万元）；5.综合税负率=（192.5+173.25+283.55）÷3500=18.55%；6.销售净利率=575.70÷3500=16.45%。方案二：兴国公司仍让利5%，利民公司按3325万元买断，预计销售收入与买断价的差额为利民公司经营收益。兴国公司给利民公司开具销售不动产发票，其他条件同上。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：1.营业税金及附加=3325×5%×（1+7%+3%）=182.88（万元）；2.土地增值税=412.12×30%=123.64（万元）；其中：（1）土地增值额=3325－2100－2100×（10%+20%）－182.88=3325－2912.88=412.12（万元）；（2）土地增值率=412.12÷2912.88×100%=14.15%；（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。3.企业所得税=（3325－2100－182.88－123.64）×33%=918.48×33%=303.10（万元）；4.税后收益=918.48×（1－33%）=615.38（万元）；5.综合税负率=（182.88+123.64+303.10）÷3325=18.33%；6.销售净利率=615.38÷3325=18.51%。方案三：由兴国公司设立众乐房产销售公司（下称众乐公司），将该商务中心包销给众乐公司。由于支付手续费和视同买断方式均以利民公司售出房地产开具销售清单确认收入的实现，利民公司几乎不承担风险；而众乐公司则必须按照合同的约定，分期付款购买兴国公司的商务中心，承担着较大的风险，根据风险与收益配比的原则，加之包销量大，兴国公司将该商务中心打8.5折销售给众乐公司，即兴国公司按照2975万元确认营业收入，众乐公司的各种运行成本预计为175万元，与利民公司的代理成本相当。那么，兴国公司应缴纳的各种税金和税后收益为：1.营业税金...
