物业工程维修案例篇案例一百零二设备操作不当后果让人遭殃［案例描述］某日，服务处技术人员接到管理喷水池的保洁员报告：室外水井泵房方池过滤砂缸破裂，正往外冒水。技术员接到报告后立即赶到泵房关闭了砂缸进出水阀，然后对砂缸进行了开盖检查，发现砂缸多档阀头操作手柄转轴断裂，砂缸内存在大量积尘污物。通过对管理喷池的保洁员了解情况后分析了大致原因：砂缸缸体结构上分为内外两层，分别通过多档阀与进水管和出水管相连，砂缸内层部分填充了将近半缸的细砂，工作时池水经过滤泵加压后通过细砂渗透过滤，将水中的颗粒杂物沉积在填砂上面；由于砂缸过滤泵一直由时钟控制器自动控制运行，砂缸进行反冲洗周期过长，导致砂缸内积污严重，使砂缸内填砂的渗透能力降低，从而在内部形成高水压，水压达到一定压力后，将会对砂缸多档阀在操作时产生较大的阻力作用，同时由于砂缸阀体本身也存在一定的质量问题，从而导致操作人员操作多档阀时发生操作手柄转轴断裂的情况。［处理过程］(1)由于设备尚在保修期内，技术员立即联系供应商进行了检查，并确认了砂缸多档阀存在的质量问题，对砂缸多档阀手柄进行了更换；(2)对所有砂缸统一进行了检查、测试，调整了时钟控制器，缩短砂缸运行的时间；(3)对相关操作人员进行了设备基本操作的培训，明确了砂缸反冲洗清污的周期。［案例点评］(1)操作人员经验不足，对设备出现异常情况时不能识别，反而强行操作，造成设备故障；(2)须加强操作人员关于设备基本原理和操作方法的培训，规范操作流程；指导操作人员对设备故障进行正确判断和处理；(3)明确要求操作人员每周必须对砂缸进行反冲洗一次，冲洗时间一般在15秒为佳，防止类似情况再次发生。案例一百零三自买材料不过关维修质量受影响【案例描述】某花园管理处某住户来电话反映洗手盆漏水严重，维修班接到报修电话简单问明情况后，首先让住户把房间水表总水阀关上，随后维修工赶到住户房间。经检查，故障原因是洗手盆软管丝扣裂口、角阀坏引起，维修人员向住户说明需要更换软管和角阀，并要收取耗用材料维修费用。住户听后十分恼怒，认为交了房租和物业管理费，维修不应该再收取费用；而且认为角阀15元，软管12元收费太贵了。经过一番耐心的解释，住户了解到自用部分的维修责任应由住户承担维修费用；而某公司为了保证公司资产的完整性和统一性，明文规定，住户自备材料应与房间内原有设施、设备品牌、型号相同。但该住户坚持维修材料由自己购买。大约一小时后，住户再次要求为她更换自备的角阀和软管，结果维修工到场后却发现角阀丝扣不对，软管材质较差。［处理过程］对此，维修人员拿出管理处提供的角阀、软管与住户所买的相比较，住户也发现质量确实有较大差别。维修人员于是提出建议：如果因为材料差，再发生类似的情况，住户的损失会更大。我们更换的材料可以提供1年的质量保证。经过维修人员的耐心解释，住户高兴地接受了维修人员的意见，并交纳了相关维修费用。［素例点评］维修人员在对业主和住户的维修服务中，除要熟练掌握维修技能外，还要了解物业管理知识、熟悉相关规定和制度，灵活运用，既坚持原则，耐心解释，又让业主或住户在对我们本来存在的误解和不信任中，将距离不断缩小。争取得到了业主和住户的理解和信任，这是最好的回报。案例一百零四电梯发生故障业主被困急救【案例描述】某某管理处B座电梯突然在10楼发生故障，电梯内6名乘客被困。［处理过程］B座护卫员接到救援信号后，立即向管理处和监控中心报告；监控中心同时也在闭路电视中发现了此情况，马上用电梯内对讲机对被困乘客进行安抚，告诉乘客不要惊慌，管理处已派电梯工赶赴现场处理，并把电视监控镜头定位在该梯内，随时观察电梯内的情况变化，又通过对讲机向被困乘客了解有关电梯发生故障时的情况；管理处领导和电梯工以最快的速度赶到现场进行解救工作。10分钟后故障排除，管理处领导立即上前对被困乘客表示歉意并给予安慰。［案例点评］年初某某大厦电梯就曾发生过一次故障，某公司的一位员工被困电梯内1个多小时，人出来后，对管理处员工破口大骂，根本不理睬管理人员的道歉和解释，并说要到新闻媒体投诉...
