深圳华强北商业地产策划案目录第一篇市场调查报告--------------------------------p61.1总体市场态势-----------------------------------------p71.2华强北区域市场总特征-----------------------------p121.3重点竞争物业分析-----------------------------------p151.4客户群体及内外销市场分析------------------------p20第二篇项目的住宅和公寓分析---------------------p222.1项目概况---------------------------------p232.2项目的SWOT分析--------------------------p242.3项目的物业定位及目标客户群分析-----------p252.4销售卖点组织-----------------------------p262.5项目的综合评价及总体发展战略-------------p26第三篇商业部分分析------------------------------p273.1地块的商业价值分析-----------------------p283.2项目的SWOT分析--------------------------p283.3商业的定位分析及商业的业态划分建议（附：商场铺位划分图）------------------------------p293.4商业物业管理-----------------------------p343.5销售卖点的组织---------------------------p343.6商场的综合评价及总体评价-----------------p34第四篇销售方案-------------------------------------p354.1总体销售策略-----------------------------p364.2销售时机及销售的阶段安排-----------------p364.3现场包装及形象包装-----------------------p384.4销售渠道选择与设计-----------------------p474.5广告策略与销售方案及预算-----------------p494.6现场包装及预算---------------------------p53第五篇价格策略-------------------------------------p555.1塔楼部分--------------------------------p565.1.1价目表制定的原则-----------------------p565.1.2项目的实收均价与销售速度---------------p565.1.3折扣率的说明---------------------------p585.1.4各销售阶段折扣率-----------------------p585.2商业部分--------------------------------p595.2.1市场售价比较法-------------------------p595.2.2市场租金比较法（投资回报法）-----------p61第六篇销售实施-------------------------------------p65第七篇销售准备工作细节--------------------------p67第八篇附件-------------------------------------------p751、物业发展建议-------------------------------p768.1住宅部分--------------------------------p768.1.1架空层（含会所）功能设置---------------p768.1.2公用部分的装修标准建议-----------------p778.2商场部分--------------------------------p778.2.1装修标准建议---------------------------p778.2.2商业物业经营管理建议-------------------p782、价格拟定的参考数据------------------------附页8.3竞争物业调查表（住宅物业数据表1-8）8.4与竞争物业比较打分表（都会100商住比较表）8.5商业裙楼各层的平面划分图（1-4层）第一篇市场调查报告1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。2）商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。3）办公楼市场2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米。虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。4）公房上市7月公房上市已进入实质运转状况...
