房地产项目投资分析 实训前续知识 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。 房地产项目投资分析其步骤一般有项目概况、市场调研、项目分析、项目定位及方案设计、项目投资估算、项目资金筹措、项目销售收入及利润估算、项目财务分析和不确定性分析等阶段。 一、开发建设投资 开发建设投资是指在开发期间内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。房地产开发项目的成本费用由开发直接费和间接费两大部分组成（见下图）。二、房地产项目投资成本费用的构成 1 、土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。主要有下列几种： 划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价等。(1) 土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。 城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。(2) 土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。(3) 土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。(4) 土地租用费。 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。(5) 土地投资折价。 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用...
