2011年第四季度市场研判：营销策略研究-新聚仁机构-2011.10VIP免费

营销策略研究新聚仁机构 2011.10项目本体产品特点：低总价 功能紧凑 性价比高 城市栖居针对客群： 25-45 岁，刚需及首改客户，区域内城中村改造客群、铁设院、西堪局、铁设院等单位、家属院。产品类型：高层板楼， 1# 、 2# 为 2 梯 4 户，梯户比为 1:2 ， , 总共 198 套，其中两室 98 套，占比49% ，三室 100 套，占比例为 51% ；以及项目所用 3G 、精装大堂等附加值的应用。A 栋B 栋规划用地面积4117㎡总建筑面积23574 ㎡居住总户数198 户容积率5.0总建筑密度28%绿地率28.2%地上建筑面积20588㎡地下总建筑面积1986㎡住宅建筑面积19535㎡停车位164 辆户型建筑面积（㎡）朝向套数2 室 2 厅1 卫89.38㎡向南朝向983 室 2 厅1 卫102.85 ㎡南北朝向503 室 2 厅2 卫118.81 ㎡南北朝向50二栋 2.3 万㎡二梯四户板楼设计； 198 套房源；项目体量小，以地缘性刚需首改客群去化完毕。区域竞争中海碧林湾： 8 月 6 日开盘前最高 91 折优惠，热销后 96 折， 300 套房源销售完毕中冶一曲江山：认筹阶段，前 50 名最高 93 折； 100 内最高 95 折， 100 名后最高 97 折恒大绿洲： 5881 元 / ㎡起，全款、按揭 85 折御锦城：均价 5400 元 / ㎡， 2 千抵 2 万，全款、按揭 96 折优惠天朗大兴郡：均价 7200 元 / ㎡，购房立减 1 万，最高 97 折，送 25 年物业费中国铁建国际城： 1 千抵 1 万，排号或护照 1.7 万优惠，参加团购还享受 8折优惠绿地国际生态城：均价 6700 元 / ㎡，最高享受 96 折 ……受调控政策及金融政策影响，品牌开发商逐渐开始通过降价、打折促销方式取得快速销售。客群压力时间次序政策内容2010 年4 月 15日国家第一轮房地产调控1 、建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于 30% ；2 、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50% ，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍； 3 、对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高； 4 、增加住房有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 70% ；2010 年9 月 28日国家第二轮房地产调控1 、首付款比例调整到 30% 及以上 ； 2 、严格执行首付款比例不低于50% 、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定； 3 、暂停发放第三套及以上住房贷款 。2011 ...