饭店投资回报与经营管理 魏小安 由于体制上的原因， 国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足，由此也带来饭店行业管理和企业经营管理上的许多问题。最近，在面临又一个饭店建设（改造）高峰时，业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。魏小安先生作为业内资深人士，对此进行了一番详尽分析，以下是魏小安先生的一次演讲。 我所谈的题目是两个方面兼顾，一方面是饭店投资回报，一方面是经营管理，更重要的是两者之间的关系。因为业主和管理者的关系处理好了，投资回报也有了，经营管理的水平也就上去了。如果两者关系处理不好，就有可能造成两败俱伤的局面。所以，我更多的是用一些数字来说话，尤其是做投资分析必须要靠数字。引言：饭店经验数据 一般看饭店，我首先需要问五个数，从下了汽车进饭店到进电梯，这五个数基本上已经问清楚了，之后，这个饭店的总体情况基本也就把握住了。哪五个数？第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。多年以来，饭店业发展的产业规模已经很大，所以 25 年的过程走下来，积累了很多经营数据，就形成了一些参照系，有了参照系，对饭店的基本判断就有了。比如说我们所在的亚洲国际大酒店，建设面积 11 万平方米，客房 400 多间，我昨天一听就说不对，这个建筑一定有写字楼。现在的经验数据大体上就是从五星饭店说起，总的建筑面积除了客房数，平均一间客房建筑面积 100 平方米，四星饭店 85-90 平方米，三星饭店大体上在 80 平方米，依此类推，基本上就形成了一套经验数据。投资额也是这样，一个建筑平米，五星级饭店平均 10000 块钱，四星级饭店大体上在 9000 块钱，三星级饭店在 8000块钱，也是依此类推。出租率，原来接触饭店都知道， 65%的出租率是平均盈亏平衡点。后来因为饭店的经营情况逐步不景气，全行业的平均出租率逐步下降，所以国内一些专家就把 65%的盈亏平衡点，转化成了 58%-60%。这不是没有道理，因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高，所以，用国外65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一般来说，饭店最佳的出租率是 75%-80%，极限出租率是 85%。全年的平均出租率达到 85%，就意味着旺季一定会超过 100%，在一定意义上，超过 85%的出租率，饭店就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好，而且这是一个组合状况，如果出租率过高，就反映了另一面，也可能是平均房价太低。所以，在出租率...
