北京别墅市场研究一、北京别墅总论据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目 138 个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有 96 个（戴得梁行数据）。从其地域分布来看，昌平 23 个，朝阳 22 个，海淀 10 个，怀柔 3 个，密云 2 个，顺义 20个，大兴 4 个，丰台 6 个，通州 6 个。其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目 43 个，占全市的 45％。全市别墅总建筑面积超过 1093 万平方米，均价从 2100～26051 元/平方米不等，全市的平均价格约 8339 元/平方米。北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：北部： 东北的京顺路、机场高速沿线潮白河、马坡怀柔、密云 正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部： 丰台大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。东部： 大致位于通州区，沿京哈高速公路项目开发数量总开发规模平均价格元/M22000 年后开盘项目占本区全部项目的比例个数占全市比例总规模万 m2占 全 市 的比例平 均 价 格元/m2与 全 市 均 价的关系北部7780.30%64359%9952高 19％34%南部1010.40%299.827%6171低 26％70%东部99.30%15014%5754低 31％44%戴德梁行数据二、北京别墅市场发展阶段（一） 总论以下的阶段主要按照开发时间进行划分。第一阶段：1992 年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为 2400 美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了 1992、1993 年的别墅开发热潮。1994 年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有 15 个项目进入预售和销售。1992 年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93 年为八仙别墅一期，94 年为龙城花园。第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995 年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1996、1997 年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。1998 年、1999 年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。95 年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96 年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等...
