深圳物業管理 100 問二 00 五年三月目 錄內容頁碼第一章 项目前期籌備階段3物業管理3財務管理5政策法規9第二章 項目接管驗收階段10工程10物業管理17行政人事管理21財務管理22政策法規23第三章 项目交付使用階段24物業管理24行政人事管理33財務管理37法律責任45第一章项目前期籌備階段熱點問題 20 問 物業管理 1. 物業管理公司應何時介入 物業管理公司應在規劃設計階段介入。2. 開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件《臨時業主公約》、《臨時业主公約》、物業管理公司的《營業執照》、《資質證書》、《前期物業管理合同》等。3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳《管理公約》由全体業主簽署。而《香港大廈公契》則由發展商、管理公司及第一位完成買賣業主簽署。4. 現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及不足之處 程序： 內容： 業主委員會起草公約公约業主大會審核通過確版印刷送区住宅局備案1) 業主的權利、義務；2) 業主大會和業主委員會；3) 物業公司的管理範圍；4) 物業公司服務的內容；5) 物業公司的管理職責；6) 其他約定之事；7) 違約責任；不足之處：1) 現時管理公約約定是以當地法規為准，国内法规并不完善。2) 管理公约要經過業委會不斷修改，才可完善。5. 管理份額與不可分割分數的異同現時國內之法規並沒有不可分割分數之表述。國內部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發展商為使各業主分攤及交納管理費而分配給各單元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。6. 公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等）國內法規沒有明確業權分額之表述。7. 裝修指南中應注意之事項使裝修指南一般需要包含幾項內容：A、申報裝修及驗收退押金流程。B、房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜網安裝位置。C、涉及系統設施（寫字樓居多）的改建規定，如中央空調、消防煙感噴淋、資訊網路、煤氣管道等。D、施工隊伍須遵守的管理規定和防火規定。E、業主及施工單位遵守本指南規定的承諾書。 財務管理1. 管理處開辦費用之明細管理處開辦期發生之常見費用明細：1) 設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備2) 員工開支：包括招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費3) 開荒清潔費4) 管理處辦公室裝修費2．深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度物業管理服...
