商业地产知识竞赛知识点—商业管理概论（专项业务类）1.商业物业的典型形态——购物中心的特征及类型（一）物理特征——体态大：一般都在 10 万平米以上；业态多：零售、餐饮、文化、体育、休闲、商务、酒店等；形态全：商业空间步行化、公共空间社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽；（二）管理特征——统一管理、计划组合、分散经营；（三）功能特征——满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相邻而且方便的停车场；（四）物业特征——持有型物业，产权统一，只租不售；（五）形象特征——城市形象的地标功能（六）经营特征——以出租物业为主要回报来源，兼顾其他经营；购物中心有不同的分类法。以服务范围和规模大小，可以分为：超级区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的依据是可出租面积、商户构成和服务半径。其中，可出租面积是一个主要指标。可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。一般情况下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的 90%左右。此外，在一些发达国家如美国，每 1000 平方米的可出租面积，都配有 40~50 个停车位。2.商业物业的高级形态——城市综合体的特征（一）高可达性城市综合体一般位于城市交通网络比较发达，城市功能相对集中的地区，至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便和快捷。（二）高集约性城市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互影响，相互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的商业物业，比如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱乐场所、餐饮等等。这些商业物业形态通常都是分散而居，但在城市综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。（三）功能高度复合性 城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，可以比较完整的满足不同人群的不同需要；（四）空间连续性城市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多层次联系，成为一个互补的、流动的连续的空间体系。（五） 整体形象高度统一在城市综合体内的各种建筑体，...
