下载后可任意编辑REITs 的主体、关键协议和规则要点汇总以及与商业信托、IPO 之比较自 2024 年 7 月 F 兴地产分拆 J 茂投资以商业信托的方式在香港上市后，REITs 再次在中国引燃，J 茂投资系酒店板块其营业收入占到 F 兴地产 10%，但以 REITs 方式上市后最终市值却达到 F 兴地产总市值的 45%，充分揭示了中国在房地产走入白银时代后新的价值挖掘方向。1. REITs 基本概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。2. REITs 上市与地产公司 IPO 的比较（1）业务范围不同。REITs 订明清楚的投资政策，主要投资于可以带来稳定租金收入的房地产项目；而上市地产公司则可以同时从事房地产投资，以及房地产开发活动以外的业务。（2） 派息比例不同。根据现时香港及新加坡的规定，REITs 的股息分派比率最少须为 90%；而上市地产公司的股息政策则可能不时改变。（3） 借贷比例不同。香港 REITs 的借贷比率只可占资产总值的 45%，新加坡 REITs借贷比率可占资产总值的 60%。反观上市地产公司，则可作更大幅的借贷。（4）上市组织形式不同。上市地产公司以“公司”的形式组成，而 REITs 则以“信托”方式成立。为确保 REITs 设有适当的制衡，这类基金必须委任独立的受托人来监察基金的运作及代表基金单位持有人保管资产。（5）股东套现方式不同。REITs 发行时股东可以直接套现，IPO 是企业的融资，股东套现必须在交易所出售股权。3. REITs 上市与 BT（商业信托）上市的比较3.1 BT（商业信托）的概念商业机构可用“信托”、而非“公司”的形式成立，而“商业信托”一词一般泛指经营活跃业务的信托。广义而言，信托是一种法律关系，即在信托契约所指定的情况下，由其中一方（受托人）为另一方（受益人）持有信托资产的权益，并代为处理有关资产。信托的业务运作模式实际上应与公司的营运模式大同小异。例如，信托单位和公司股票一样均可在交易所买卖，亦可分派利润。3.2 REITs 与 BT（商业信托）之比较（1）托管人-经理的管理权限不同。BT 只可投资信托委托人控股的证券及其他权益。...
