下载后可任意编辑“后浪”与住市场的前景“后浪”与住市场的前景 互联网每天都在制造新的词汇，或者给予一个名词以新的含义。5 月 3 日，B 站何冰的演讲一时将“后浪”刷屏。我们常说，长江后浪推前浪，一代新人胜旧人。结果很多年轻人对这种褒奖似乎不买账。面对高房价的压力，这一代年轻人很难有“后浪”的代人感。在诸多讨论中，携程网创始人梁建章及其合作者黄文政的一篇《后浪没了怎么办？——中国面临的少子化危机》另辟蹊径，指出年轻人越来越少，没有了数量基础，国家进展的前景令人担忧。鉴于人口确实是影响住房市场的一个关键变量，本期我们讨论下少子化与住房市场的关系。 梁建章和黄文政的文章列举了大量令人无法反驳的数据，证明中国的生育率确实已经非常低下。即使未来能维持目前 1.1 的生育率，相对于维持人口稳定的 2.1 的更替水平，未来的总人口会大幅减少。一个简单的算法是用每年的新生人口乘以预期寿命得到总人口。尽管 20XX 年新生人口还有 1465 万，但随着二孩堆积生育结束以及育龄女性数量的锐减，中国新生人口在未来 10 年间有可能会降低到每年 1000 万以下，而预期寿命很难再有显著提高，这意味着未来的人口总量会在目前 14 亿的基础上减少大约 6 亿人口，并有可能继续减少。我们现在看到中国人口总量还在增加，那是因为在过去高生育率时代出生的人口依旧在世，所以出生率锐减的后果现在还看不出来。根据梁建章的说法，“等到目前这些低生育率时代出生的人口步人老年，在预期寿命稳定的情况下，总人口的萎缩速度就会接近出生人口的萎缩速度，即每代人（26-30 岁）减少48%。” 这种人口前景不是我们同意看到的。一些人正是因为看到这个长期人口前景，从而对房地产市场的未来忧心忡忡。毕竟假如人口越来越少，为今日 14 亿人口提供居住的住房到时会明显过剩，住房市场的前景似乎也不怎么乐观。真的会如此吗？ 假如大家还有印象，在 20XX 年 3 月的那篇专栏中，我曾经讨论过高房价对1下载后可任意编辑生育率的影响，当时的结论是高房价确实通过多种途径降低了生育率，这个结论到目前为止没有修改。但是生育率与高房价的关系是双向的。在一段时间内，生育率的降低会带来人口红利，降低整个社会的抚养比从而提高储蓄率。假如熟悉新古典增长模型，更高的储蓄率带来更高的稳态收入水平，从而支撑房地产市场的需求。同时，生育率的降低还会使得收支相抵的资本折旧曲线变得更平坦，这也会提高稳态...
