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什么是资本化率

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什么是“资本化率”和“还原利率” 资本化率(又称还原利率)的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告,估价对象、估价标的,了解它是怎样一个物业,然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了,技术测算过程可看可不看,许多技术测算报告存在错误,但结果是没问题的。反之,技术测算报告的结果出现问题,那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中,我们看了很多房子,估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业,有很大一部分进行数据处理,无论是还原利率、纯收益、经营成本费用,表面上随意性很大,但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确,也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先,价位在市场中能否站得住脚;其次,某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时,按照我们的估价规范,是有几种方法: 1 、市场抽取法 这个方法,我们需要知道物业的市场价位,然后要知道它的租金,它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益,所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法,但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例,我何必再用收益还原法呢?直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例,如果报告要做得漂亮,还是要用几种方法,特别是对大的项目。对一个大型项目来说,在有条件的时候,一份报告应该是一本书,它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析,运用几种方法来论证一个价位,这是很不简单的。从市场抽取法来说,从它的本源来说,租金是决定收益价格的,这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”,比如一般的商品住宅,在前两三年它的价格约为 1 0 -1 2 年的租金,现在是1 5 -1 8 年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了,它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的,租金越低,还原利率也应该越低。理论上讲,它应该都是一个正常的比例关系,是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金,这个租金是不是客观租金,要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候,每一个数据都有评定调整的过程,并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里...

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