浅谈无证房产转让合同效力的认定VIP专享

下载后可任意编辑 近几年来，随着我国房地产市场的持续升温，房地产交易也呈现前所未有的活跃，随之而来的交易纠纷不断，特别是无证房产转让产生的纠纷常常涉及合同效力的认定。 一、无证房产的类型 本文所要讨论的无证房产是指没有房屋产权证明的房产，该房屋产权证明具有物权公示功能。通常是房地产管理机关发放的《房屋产权证明》或《房地产权证明》。 为了便于叙述，笔者暂且将无证房产分为两类，一类是违法建设，另一类是其他无产权证明房产。根据《城乡规划法》的规定，违法建设大致有以下几类：一、未取得《建设工程规划许可证》进行建设的。二、擅自改变《建设工程规划许可证》规定的内容进行建设的。三、擅自改变使用功能建设的。四、擅自买卖、转让《建设工程规划许可证》或利用失效《建设工程规划许可证》进行建设的。五、批准的临时建设工程改变成永久性、半永久性工程或者临时建筑逾期不拆除的。六、旧城改造中规划明确应予以拆除的建筑而未拆除的。七、利用越权审批的《建设工程规划许可证》进行建设的。八、其它违反城市规划进行建设的行为。这类房屋通常是违反规划应当拆除或被没收的。而其他无证房产相对来说复杂一些，包括一些本应登记而没有登记的房屋，特别是一些因政策历史原因长期没有登记的老旧房屋、继承的祖屋、农村集体土地上的房屋、法院裁判文书确定权属的房屋等等。此类房产是符合城乡规划的房屋，只是没有办理产权证明。 二、无证房产买卖纠纷的常见类型 无证房产买卖常常会牵涉关于合同是否有效的认定，如合同订立后要求解除合同或直接要求确认无证房屋买卖合同无效的。此类纠纷多是由于房产持续涨价，以致出售方后悔卖出房屋而悔约。也有买房人因房价下跌感觉吃亏提起的悔约诉讼。还有家庭其他成员要求确认部分成员处分房屋的行为无效，起诉要求确认家庭部分成员与购房人的房屋买卖合同无效。这里，家庭其他成员往往以其是房屋共有人为由做为原告起诉的，被告是卖房的家庭成员和买房人。再有买房人以房屋系违法建设为由要求确认合同无效的。以及农村集体土地上的无证房屋买卖纠纷、其他还有一些合同履行中产生的纠纷常常涉及合同效力的认定，等等。 三、无证房产买卖合同效力认定的思路 目前来看，关于合同效力的认定依据有《民法通则》、《合同法》、《物权法》等诸多法律。而关于不动产合同效力的法律规定，《物权法》应当是最新的且最具权威性的。 《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立...