深圳市拆除重建类城市更新项目涉税一、自行开发模式涉税分析目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分采用自行开发模式，部分城市更新项目改造后自用（大部分为工改工类项目）或者单一权利主体城市更新项目也大多采用自行开发模式。自行开发模式，因项目实施主体为原土地权利主体，故搬迁环节不涉及与他方签订拆迁补偿协议，而是由原土地权利主体自行拆迁安置，也就不涉及搬迁补偿环节的税收问题。（一）土地取得阶段的税收问题自行开发模式下，原土地权利主体作为项目实施主体,在从国土部门重新取得土地使用权时应按规定缴纳契税及印花税。1•契税根据《广东省契税实施办法》第六条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为成交价格，也即土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时根据《深圳市人民政府办公厅关于加强契税征收管理的通知》（深府办[2005]176）规定，凡契税纳税义务时间发生在 2006 年 1 月 1 日（含当日）之后的，按照现行国家和省契税政策规定的税率执行，其他土地房屋权属转移一律按 3%的税率执行。其他土地房屋权属转移，主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换）。原土地权利主体作为城市更新项目的实施主体，在注销土地使用权证后通过出让方式从国土部门重新取得土地使用权，不属于享受契税优惠政策的情形，因此应由原土地权利主体按支付或补缴的地价的 3%缴纳契税。2•印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162 号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。原土地权利主体通过出让方式重新取得土地使用权时,应按与国土部门签订的国有土地使用权出让合同或补充协议上所载金额的万分之五缴纳印花税。（二）物业建成阶段的税收问题1•自建自用部分涉及的税种原土地权利主体在物业建成后通常将部分或全部物业作为自用，对于这部分自用的物业，因权属未发生转移，故无需缴纳增值税、土地增值税。但若原土地权利主体日后将自用房地产转让或销售的,则应按销售不动产缴纳相关增值税、土地增值税、印花税、企业所得税等。2.自建转让部分涉及的税种原土地权利主体在物业建成后将部分物业转让的，应在转让环节按规定缴纳增值税及其附加、土地增值税、印花税、企业所得税。（1）增值税及其附加根据《增值税暂行条例》、《增值税暂行条例实施...
