第六章土地法和房地产法第一节土地法第二节房地产管理法第三节房地产权属登记制度第一节土地法一、土地所有权1、国家土地所有权（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；（3）国家依法征用的集体所有的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、农民集体土地所有权（1）农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；（2）宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。“农民集体”概念《宪法》第10条：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；……”《民法通则》第74条：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。”《农村土地承包法》（2003）第12条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。……”《土地管理法》（2004）第10条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组经营、管理；已经”属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织经营、管理。《物权法》（2007）第60条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”集体土地所有权行使受以下限制：集体土地所有权行使受以下限制：（1）不能直接用于房地产开发；（2）不得出让、转让、出租于非农业建设；（3）不得擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准；（4）对集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。二、土地使用权1、国有土地使用权国有土地使用权的取得方式分为：国有土地使用权的取得方式分为：出让；划拨。出让：出让：土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金，而取得有期限限制的国有土地使用权。出让主体：境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。土地使用权出让最高年限是按用途来确土地使用权出让最高年限是按用途来确定的：定的：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用途50年。开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，50年。划拨：划拨：土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者补偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。适用的范围包括：适用的范围包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律法规规定的其他用地...
