物业管理的不同阶段与开发商的关系协调 1、物业管理的策划阶段的协调： 所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建议，此阶段包括设计规划、扩初阶段，工程建造阶段，预售阶段。 规划设计是各宗物业能否形成完整、舒适、便利的功能的先天制约因素。由于开发商的管理经验欠缺，设计时很可能会有一些缺陷和漏洞，如未充分考虑停车位，未预留公共服务设施用房，未考虑空调位置以及水、电、气、暖等的不配套。而物业管理企业在这些方面有长期的实践经验和丰富的专业知识，在设计时能从多方面给予开发商各种意见，使之设计更趋合理，更有利于日后业主居住使用。特别是一些设计细节，看似细微，可实际 上 对物业以后能否方便使用有着 重要 的影 响 。由于物业公司 的介入，开发商的规划设计更加 合理，施工质 量 更加 提高 ，更符 合市 场 需 求 ，开发商能获 得 更好 回 报 。 在当 前，在前期介入还 没 有相 应 的法 律 法 规可以借 鉴 。国 家 只 是在政 策上 鼓 励 物业公司 积 极 参 与物业的前期开发，因此，在目 前还 只是一种企业行 为 。企业行 为 决 定 了 参 与的不稳 定 性 ，物业管理公司 的利益 没 有法 律 保 障 。 在这一过 程之中 ，企业与开发商的沟 通 、协调尤 显 重 要 。并 且 就对新 建物业的建议或 意见的提出与采 纳 与否双 方应 是对等主体 系，如果双方仅仅是领导与被领导，那物业公司在地位上的弱势就会出现“人微言轻”的局面，物业公司付出了但得不到应有的认可，物业项目也不会得到科学的改进。 2、物业管理的前期准备阶段： 物业管理的前期准备阶段，即开始预售至交付准备阶段。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并充分体现发展商的建设目的。 (1) 招投标管理： 物业管理企业应高度重视投标工作，设置专职专人负责，密切关注物业管理招投标市场，获取各种信息。一旦有合适的招标物业，就全力以赴，努力去投。人不为者我为，争取投标成功。 在此阶段，物业公司的职能部门应统一制定公司的体系文件，利用品牌优势，便于各分支 机 构 参 与项目的招投标。同 时 公司总 部开展专项研 究 ，便于各公司借 鉴 和 利用。并且 ，公司可以利用量...
