2006北京地产分析报告2006地产综合分析2006住宅楼市分析2006写字楼市场分析2006商业地产市场分析2006地产综合分析•““7090”7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场“原需求”被调控市场“原需求”被调控住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？层面的价格哄涨？新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战•最新说法——中小户型住宅面积标准将明确北京可达最新说法——中小户型住宅面积标准将明确北京可达106106平米平米建设部近期出台了《建设部近期出台了《9090平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达大可达106106平方米。平方米。•信贷央行控制偏紧，多种手段频用企业融资困难，基金蠢蠢欲动信贷央行控制偏紧，多种手段频用企业融资困难，基金蠢蠢欲动由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是0707年年11月开始执行的月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，不会给企业增加债务负担；不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。投资房地产的渠道与风险问题。对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。•政府中央政府鞭指地方，土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛政府中央政府鞭指地方，土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛20062006年年99月月55日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。•政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金...
