10/24/24第1页实战专家全程服务10/24/24第2页区域市场研究报告案例解读10/24/24第3页几个问题：带着问题去解读WHY－为什么要做区域市场研究（目的）WHAT-区域市场研究研究什么（内容）HOW－怎么做区域市场研究（方式和方法）同时看报告的数据分析方法、定性与定量的分析方式、表述方式、报告的结论与建议以及报告的逻辑结构、简洁性和专业性。10/24/24第4页概要望京区域的地理位置和交通望京区域的地理位置和交通住宅物业住宅物业办公物业办公物业望京区域房地产市场分析望京区域房地产市场分析望京区域发展状况望京区域发展状况商业物业商业物业10/24/24第5页纲要第一部分望京区域的地理位置和交通第二部分望京区域发展状况第三部分望京区域房地产市场分析10/24/24第6页一、区域的地理位置和交通（一）区域的地理位置“望京城”是《北京城市总体规划》中的十八边缘集团之一，位于北京市朝阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。10/24/24第7页望京位置图10/24/24第8页（二）交通1、交通道路规划经过十几年的建设，目前望京地区的道路网已完成规划的50％左右。它外有京承高速、五环{高速公路)、机场高速公路、京顺路(主干路)、四环路(快速路)五条高等级道路环绕四周，内有广顺南、北大街、花家地街，阜通东、西大街，望京路，利泽东，中、西街等10余条主、次干道。这些道路已按规划实现，路面宽敞而平坦，交通设施完备，行车标志齐全。此外，60条公交线路分布在区内及四周，为望京地区内的居民服务。新建的城铁13号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西站，为望京居民的出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。10/24/24第9页图.望京道路现状图图.望京道路规划图10/24/24第10页2、望京地区交通现状望京地区每天存在两个出行高峰，早高峰为7：30-8：30，晚高峰是17：30-18：30，高峰期间的主要流向是望京与市区中心之间的联系，目前，承担这部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧辅路。此外，还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。望京地区高峰期间的运输方式主要是公共交通（包括城铁）、小汽车、自行车和出租车，这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为31.36％，28.14％．20.39％和11.23％。尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已高于全市平均水平．但离合理的客运交通结构(公共交通承担比例达到60％)还有一段距离。10/24/24第11页3、主要交通问题（1）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75％，而且绝大部分流量由京顺路承担，由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大的交通压力。还有一部分车辆通过湖光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条宽7米左右且双向行驶的道路，因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其余的车辆都是经过阜通东大街．进入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱和，因此其分流的能力也是极为有限的。10/24/24第12页（2）支路系统性差目前的小区开发占地较大，多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区建成后，进行封闭管理时，则将原规划的支路全部“封闭”其中，从实际使用上已变成了小区的内部道路。而且，由于小区封闭管理．导致这些支路跨街区的连续通行几乎失去可能。被切断的支路被切断的支路10/24/24第13页（3）停车设施不足望京地区目前有18.15万人，机动车拥有量达到6万辆，按照每户3人计算，平均达到每户1辆车，因此，其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停车泊位配备较为充足，因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上，如花家地一带的“旧”小区，大量机动车停放在周边城市道路上，环境较差。10/...
