住宅底商如何定价 一、住宅底商的概念 住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。 二、住宅底商的经营类型 住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种： 1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。 2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。 3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。 4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。 1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况下，可考虑将定价相应提高。 2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到 20,000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为 100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20,0OO÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有 5%会有购买行为，即顾客的买比例为 5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷ 5%= 4,000人，按照顾客流失法理论假定有 90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为 4000÷（1一 90%）= 40,000人，如果每日经过该地区的人流量在 40,000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投...
