W 市商业房地产估价案例1．概况（1）委估物简述。本评估报告的委估物由两大部分组成：其一为位于 W 市 Z 大道 708〜710 号的 A大楼；其二为紧邻 A 大楼后侧（即东南方）的 B 小区。A 大楼为五层钢筋混凝土西式建筑，始建于 1921 年，1927 年建成，为著名的 A 兄弟烟草公司所建。1927 年，国民政府迁至 W 市，曾在此楼内办公。B 小区现有 14 幢房屋，主要为老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以砖木结构为主，有一幢混凝土建筑。A 大楼建筑面积4754.176 平方米，B 小区建筑面积 3937.06 平方米，两处合计总用地面积 2805.87平方米。A 大楼及 B 小区房屋产权属 W 卷烟厂所有，A 大楼主要由烟厂的劳动服务公司下属的 A 商场经理部作为经营用房；B 小区主要为民用住宅。（2）委估物所处的地段环境。委估物位于 W 市商业最繁华的 J 区，该区是 W 市老城区，面积 23.80 平方公里，人口 40 万。全区商业网点星罗棋布，门类齐全，有国营、集体、个体经营单位 6979 个，商业、服务业、饮食业年收入总额达数 10 亿元，居全市首位。辖区内有 10个农贸市场，3 个工业品市场，全年进场人次达 100 多万，农副产品上市成交达 5万吨，全区有 80 多家餐馆酒楼，16 座影剧院、文化馆，有“国民政府旧址”（即 A大楼三楼）等省市重点保护单位。J 区交通便利，有各类码头 24 个，是长江航运 W 港的客运中心地段，XX 货场和规模宏大的 XX 新火车站均建在该区内。省长途汽车客运总站的客运和零担货运班车四通八达。XX 机场有往北京、上海、广州、成都等大中城市的客货运飞机，区内有 17 条公共线路、66 个车站、5 条轮渡线，每日水陆客运量达 100 万人次以上。LD 是商业繁华区的中心地带，沿街店铺鳞次林比，人流摩肩擦路，被称作“小香港”、“W 的南京路”，有商业网点 229 家，包括 40 多个行业，其中 LD 百货公司是 W 市十大商场之一。A 大楼位于 LD，面临 XX 大道，紧邻 XX 乐园，与 LD 百货公司隔街相对，距全国最大的小商品市场“H 街小商品市场”（其年纳税销售额达 8.5 亿元）仅数百米之遥，是极为理想的购物、娱乐、食宿中心。（3）估价目的。W 卷烟厂欲以此委估物作为入股资本与外商合资经营，委托评估人对委估物的价格作出评估，作为确定入股资本额的依据。（4）资料来源。本评估报告所采用的土地、房屋面积数据来自委估物的产权资料，收益及支出数...
