房地产估价案例与分析真题2002年 一、问答题 1、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押
该房地产占地面积 3500m2，总建筑面积 4500m2，2002年1月竣工
评估公司的评估结果为 850元/m2
甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达 960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的
2、某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装
现该企业拟以商业裙楼 2、3、4层的各一部分和 5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素
3、有一临街商铺要转让，建筑面积 500m2，土地使用年限 40年，自 2000年10月 13日起计
该商铺现已出租，租金为每月 50000元，租期为 2年，自 2001年10月 13日起计
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%，现转让价为 510万元
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%
请问根据上述资料你能否决定购买
二、单项选择题 (每小题的备选答案中只有一个最符合题意
) 1、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的 2%上升至 10%左右
问： 甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )
A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高 B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假
