1.1. 房地产土地增值税计算的三种方法 2. 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法： 能提供评估价格的计算方法 土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率 1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格； 2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税； 3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。 4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 例1：柳先生于2004 年11 月以400000 元在某市区购买了一套面积为150m2 的商品房，缴纳契税12000 元，并花 50000 元进行了装修，2006 年12 月将房屋以640000元的总价卖 出 ，经 房地产评估机构评估价格为460000，支 付 评估费用600 元，房屋出售 支 付 了手 续 费、公 证 费等 合 理 费用共 计500 元，上述 房屋原 值及相 关费用均 提供出 了合 法有效 凭 据。柳先生转让这 套商品房是否 要缴纳土地增值税？ 应缴多 少 ？ 合 计缴税多少 ？ 解 析 ：柳先生转让的这 套商品房，由于房屋面积为150m2，属 于非 普 通 住 宅 ，且 只居 住 了两 年零 一个月，因 此 其转让时应全 额缴纳营业税、城市维 护 建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为： 1.营业税＝640000×5%=32000（元）； 2.城市维 护 建设税及教育费附加=32000×（7% 3%）=3200（元）； 3.印花税＝640000×0.05%＝320（元） 4.土地增值税：可 扣除项 目 金额＝460000 600 （32000 3200 320）＝496120（元）；增值额＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷ 496120×100%＝29%，增值率不超 过 50%，适用税率30%.应缴土地增值税＝143880×30%＝43164（元） 5.个人所得税，可 扣除的房屋原 值＝400000＋ 12000＝412000（元），可 扣除的相关税金＝32000 3200 320＋ 43164＝78684（元），可 扣除的合 理 费用＝装修费＋ 手 续 费、公 证 费等 ...
