房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理 房地产开发企业转让房地产收入审核要点 1.应税收入的审核：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 2.法定扣除项目金额的审核要点： （1）取得土地使用权所支付的金额 包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3%～5%计算征收，在此项目中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用”中扣除） 审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。 扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积） （2）房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 审核时注意： ①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本”，而是按税法要求计算的，如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”，则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。 ②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况，不视 同 销售 ，要注意按比 例 分摊 计算出售 部分的房地产。 ③ 公共配套设施费注意在各 期进 行 分摊 （3）房地产开发费用 审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上 的“财务费用、管理费用、销 售 费用”，不是按照 纳税人实际 发生 的费用扣除的。 具 体 扣除规 定如下： ①利息支出能 够 按转让房地产项目计算分摊 并 提 供 金融 机 构 证 明 的： 允 许 扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以 内 （注：利息最 高 不能 超 过按商 业银 行 同 类 同 期贷款利率 计算的金额）。 a:利息的上 浮 幅 度 按国 家 的有关规 定执 行 ，超 过上 浮 幅 度 的部分不允 许 扣除。 b:超 过贷款期限 的利息不允 许 扣除。 c:加 罚 的利息不允 许 扣除。 d:计算扣除的具 体 比 例 ，由 省 、自治 区 、直 辖 市 人民 政 府 规 定。考 试 看具 体 条 件 。 ②利息支出不能 按转让房地产项目计算分摊 或不能 提 供 金融 机 构 贷款证 明 的： 允 许 扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以 内 。 a:利息不再 单 独 扣除，而是与其他费用...
