房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如 从关联方取得的贷 款 数 额 巨大 ，根 据 规定，企业从其关联方接 受 的债 权 性 投 资的利息 支 出有限 额 。企业应提前 与 税务机关沟 通，明 确 关联方贷 款 利息 可扣 除 限 额 ，从而明 确 最 佳 关联方贷 款 金额 ，尽 量 使 关联方贷 款 利息 都能税前 扣 除 。这都可以通过调 整 项目融资架 构 、调 整 企业间 资金融通的安排 来达 到 。为避 免 关联方过高 的利息 支 出和利息 收 入 在税负方面 的不利影响，可考虑按 同期金融机构 同类贷 款 利率来安排 集 团 内 资金借 贷 。若 企业是无 偿 使 用 关联方的贷 款 ，房地产开发企业应审 核 目前 集 团 内 关联交 易 的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作...
