一 个 房 地 产 策 划 师 的 经 验 总 结 作 为 房 地 产 策 划 人 ， 必 须 具 备 房 地 产 全 程 策 划 的 能 力 ， 要 熟 悉 房 地 产 全 程 开 发 中 的 每 一个 环 节 ， 善 于 运 用 创 新 思 维 和 已 有 经 验 化 解 全 程 开 发 中 的 问 题 和 矛 盾 ， 使 项 目 能 够 顺 利 运 作并 最 终 创 造 经 济 效 益 和 社 会 效 益 。 房 地 产 开 发 的 最 终 目 的 和 社 会 意 义 就 是 能 够 让 居 者 获 得 舒 适 和 满 意 的 居 住 环 境 ，在 有 限的 资 源 下 使 居 住 条 件 达 到 最 优 化 。 作 为 房 地 产 策 划 人 ， 有 责 任 把 消 费 者 满 意 作 为 自 己 的 策 划使 命 ， 在 有 限 的 土 地 上 为 消 费 者 达 到 最 优 的 居 住 空 间 。 因 此 在 土 地 获 得 之 前 ， 策 划 人 就 应 该介 入 ， 这 也 是 全 程 策 划 的 开 端 。 全 程 策 划 的 第 一 环 节 就 是 对 土 地 进 行 调 研 ， 开 发 商 在 拿 地 之 前 ， 应 该 对 拍 卖 地 块 进 行 周密 的 调 研 和 经 济 预 算， 以求得 到 可以支付的 最 大拿 地 成本， 降低拿 地 风险。 土 地 调 研 和 成本利 润率核算几乎是 同时进 行 的 。 对 于 地 块 的 调 研 主要 包括：地 块 基本条 件 和 规划 指标， 地 块所处城市位置和 周 边资 源 ， 地 块 所在 城市房 地 产 市场宏观环 境 、地 块 所在 城市房 地 产 微观环境 ， 地 块 所在 城市房 地 产 市场预 期等， 对 于 地 块 经 济 效 益 的 测算主要 是 成本利 润率的 测算，其中 需要 重点考虑的 是 ：不同的 拿 地 成本所带来的 利 润率、开 发 周 期的 预 估、市场价格的 预测、风险的 预 测， 还有 就 是 资 金的 机会 成本评估。 随着开 发 商 获 得 土 地 后， 策 划 人 的 工作 将正式展开 并 进 入 有 计划 和 有 步骤地 阶段。 第 一阶段是 项 目 的 前 期规划 ， 通常认为 项 目 建筑规划 ， 园林景观规划 只是 设计院和 园林景观的 工...
