投资收益分析

第七章 投资收益分析 一. 成本预测 依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资 8.68亿元，单位可售面积完全成本2892元/平米，详细构成如下： 项 目 总成本(万元） 单位成本 说 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方补偿费 22,470 749 总用地 525亩，每亩 42.8万元;地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线 \设施拆迁 合作方补偿费 1,000 33 与合作方初步确定。 出让金 1,960 65 出让面积 525亩(35万平米)，评估价约 800元/平米,应按 17%计算，应为 136元/平米，污染企业外迁可优惠到 7%，计 56元/平米 大市政配套费 5,033 168 建筑面积 18万平米*165元/平米,其中含污水 26、雨水 39、煤气 30、自来水 25、道路及其他 45元/平米 交易费 47 2 评估值的 0.21% 契税 884 29 土地补偿费/出让金/大配套之和的 3% 二、开发前期费 5,205 173 勘察设计费 1,190 40 报批报建费 3,752 125 三通一平费 122 4 场地具备道路\场地平整，按新城标准考虑临水 31万元\临电 92万元. 临时设施费 142 5 临时围墙 31万/临时办公室 50(装修)/临时围板 61万 三、主体工程费 28,500 950 新城东区多层签约价 827元/平米,变更及签证 35元/平米,本项目按 860元/平米考虑;另考虑 20套样板间 500万、考虑提高建造档次 2200万,折 73元/平米； 四、社区管网费 11,943 398 给排水系统费 1,891 63 供暖系统费 3,416 114 含换热站建设费、红线外管网费 25元/平米、锅炉房建设费 40元/平米、锅炉房征地费 17元/平米；区内工程费为 40元/平米； 室外燃气系统 1,556 52 含气源发展基金 20元/平米、区内工程费 28元/平米、灶表费 3元/平米； 室外高低压 3,353 112 室外消防系统 92 3 室外智能系统 671 22 道路及广场 763 25 新城此项造价约为45.27元/平方米. 综合管网设计 203 7 工程费的2%。 五、园林环境 1,770 59 依设计方案的不同而不同 环境设计 161 5 环境工程总造价*10% 绿化建设费 1,220 41 区内、区外绿化支出，新城约为65元/平方米 建筑小品 92 3 新城此项造价约为5.6元/平方米 围墙建造费 115 4 包括永久性围墙、围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙约为2300米 室外照明 92 3 室外照明电气工程，如路灯、...