某地产成片开发的经验总结

精品文档---下载后可任意编辑万科成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一，工程前期) (征求意见稿)企业筹划部1998 年 6 月第 1 页 共 32 页精品文档---下载后可任意编辑目 录一、工程前期选项、决策 ----------------------- 31、市场调查 ----------------------- 42、工程根本情况 ----------------------- 93、工程法律手续 -----------------------154、工程地价款、配套费用 -----------------------165、工程相关费用、税收 -----------------------176、工程投资分析 -----------------------197、工程开发战略性考虑 -----------------------20二、土地合同 -----------------------211、确认相关对象、环节的合法性 -----------------------222、明确土地性质 -----------------------24第 2 页 共 32 页精品文档---下载后可任意编辑3、地价 -----------------------264、配套设施 -----------------------28第 3 页 共 32 页精品文档---下载后可任意编辑一、 工程前期选项、决策 工程前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，工程的决策正确与否，至少要决定这个工程 70%的 命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定工程 30%以上的命运。 在大规模的房地产工程开发中，前期的选项、决策应把握好以下 7 个方面：1、市场调查：是工程立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是推断工程开发的根底条件。2、工程根本情况：是在多个工程中选择，进行比拟推断的依据。3、工程的法律手续：是工程开发合法化的要求。4、工程地价款、配套款的支付情况：是推断公司资金实力、能力的依据。5、工程相关收费、税收：是推断费用、税收及手续的依据。6、工程的投资分析：就工程而言的经济测算与评估。7、工程开发的战略性考虑：集团开展、公司开展的战略性设想与该工程开发 的关系。市场第 4 页 共 32 页市场调查 工程根本情况工程法律手续工程地价款、配套费用工程相关费用、税收工程的投资分析工程开发的战略考虑精品文档---下载后可任意编辑1、市场调查 市场是房地产工程决策的根本依据，应了解和把握的方面有：〔1〕、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点？〔2〕、当地城市近、中期规划开展方向：工程未来开展的前景如何？在什么地方做？〔3...