精品文档---下载后可任意编辑重庆“地铁广场〞工程商业裙楼营销筹划报告前 言近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和效劳业开展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出宽阔的市场空间。因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供给量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的剧烈程度。渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物业的供给已开始出现饱和的迹象。凭借本工程的口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。这就要求工程的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。在本报告中，我方对工程的经营业态及方式、产品规划、租金〔售价〕水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为工程商业裙楼找到一个最合理的解决方案。一、工程市场背景分析1精品文档---下载后可任意编辑〔一〕重庆商业物业市场环境分析1、数字化商业〔1〕商业面积：主城区有效商业面积在 370 万平米左右，以常住人口 500 万计，人均商业面积约 0.75 平米。距国际城市化问题有关讨论标准还有 0.25 平米左右差距。〔2〕商圈饱和度：根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购置力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在 2.5-3.5 万元之间，离理想经营值尚有 2-2.5 万元的距离，远远低于饱和度。〔3〕零售业态：据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占 35%，偏高；百货店约 20%，购物中心〔商场〕25%，连锁仓储式中心店 5%，比例偏低，其余 15%为专业市场。〔4〕租金水平：主城区 5 大中心商圈的独立商铺租金价格在 100-1100 元/平米·月〔商圈中心区域〕，平均租金价格在 150-200 元/平米·月之间。整体出租的大型商业物业租金水平在 20—80 元/平米·月〔建筑面积〕，物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比拟明显的差异。2精品文档---下载后可任意编辑结合重庆未来 5 年开展趋势，我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。〔5〕销售价格：各大商圈的商铺售价在 2-10 万/平米〔使用面积〕之间，中心区域旺铺售价集中在 3.5-5 万元这一区间。目前有局部大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权销售...
