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精品文档---下载后可任意编辑法律热点案例分析 法律热点案例分析 约定联合开发房地产依具体形式可能被认定为转让土地使用权 ——天津开发区燕兴置业进展有限公司、天津开发区爱建置业进展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案 案情简介 天津开发区爱建置业进展有限公司、天津开发区燕兴置业进展有限公司就合作开发后者拥有使用权的土地一事达成合意，并签署了《联合经营开发协议书》。《联合经营开发协议书》主要约定：“甲方（天津开发区燕兴置业进展有限公司）协助办理该项目必须的证件和批准手续，并且不再投入该项目资金和不再分配该项目的利润及不承担开发过程中出现的亏损责任风险。乙方（天津开发区爱建置业进展有限公司）负责该项目开发实施的全过程及负责销售工作并享受全部收入、利润所得。”而后，天津开发区爱建置业进展有限公司以公司总经理张伟回加拿大失去联系为由，对办理建设手续的公章、财务章不再予以配合，导致天津开发区燕兴置业进展有限公司办理前期建设手续受阻，项目开发建设的预期进度严重滞后。故双方发生纠纷，因此成诉。本案最终由最高人民法院作出驳回再审申请的裁定。 审理结果 最高人民法院审理此案时认为，双方签订的《联合经营开发协议书》系有效协议，但《联合经营开发协议书》的约定，天津开发区爱建置业进展有限公司与天津开发区燕兴置业进展有限公司对涉案项目并未共享利润、共担风险。因此《联合经营开发协议》不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的合作开发房地产合同的特征。原审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，认定涉案《联合经营开发协议书》具有土地使用权转让合同性质，并无不当，不存在天津开发区燕兴置业进展有限公司主张的违反法律规定和合同约定的情形，并裁定驳回天津开发区燕兴置业进展有限公司的再审申请。 结论与启示 面对一级市场存在的竞价方式及销售条件等苛刻要求，大部分房地产企业都会在二级市场寻求机会。但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第 39 条的规定，以出让方式取得土地使用权后再转让房地产的，必须根据出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。对于根据出让合同约定应进行投资开发的房屋建设工程，还必须完成开发投资总额达到 25%以上，否则不得转让。而在当前土地二...