楼房垂直价差和水平价差的确定

垂直价差和水平价差的确定 一、垂直价差的确定 （一）垂直价差的含义及分布规律 所谓垂直价差指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的 单价差额来表示。 随着城市规模的不断扩张及城市化的进程加快，楼盘已从一般的多层发展到带 电梯的小高层、高层及至摩天大楼，使得我们对垂直空间价值的判断准则也随之复杂 起来。一般而言，除非楼盘的最底几层（一般为 层以下）因商业用途而使楼盘的价 ! 值随楼层的增高而减少外，对于带电梯住宅而言，楼层越高，楼价越高；反之，则低。 高层住宅部分的顶楼，相对其他楼层，均有价值较高的特殊性。 根据这一原则，在实际操作中宜就垂直楼层区分价值等级。以一般带电梯住宅 1 楼为商业用）为例，均可按基层分为 2 楼以上到顶楼的各个部分。就 2 楼以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高单价楼层几乎全在顶楼，最低单价楼层则为 2 楼，至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。顶楼之所以价格最高，主要在于私密性好、采光、通风、视野等较佳条件，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。 一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准 层，即垂直价差为 0 的楼层。其他楼层即可根据基准层来制定正负价差。有关基准层的确定一般须视住宅楼层的数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见，如楼高为 7 层的多层，可选择4 楼为基准层。14 层的小高层可选择7 楼或8 楼作为基准层等。 至于各楼层与基准层的价差也因产品而异。如多层住宅高度较低，各楼层的采 光、通风等条件基本相同，因此，楼层的价格差距一般在50-100 元/m 2 左右。而高层住宅，特别是二三十层的高层，与基准层的价格差距为 100-200 元/m 2 甚至更大。顶楼与次顶楼的价差往往在 500-1000 元/m 2 以上。 （二）影响垂直价差的因素 制定垂直价差，最高与最低单价之价差，可反映各楼层之间可能存在的价差空 间。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。影响垂直价差的因素主要有楼层数、市场状况以及目标客户的购房习性等。 1 市场状况 当市场状况较好时，价差幅度大；反之，当市场状况不佳时，价差幅度小。 2 均价水平 当房地产产品单价水平高时，价差幅度大；当房地产产品单价水平低时，价差幅度小。如平均单价在 10000 元的房地产产品，其最大价差幅度可能达到 2500 元；而单价4000 元的房地产产品，其价差的最大幅...