前 言此工程现状条件皆不如人意，所以在整个工程的产品策略、包装策略上应跳出个案推广塑造的界限而从大方向着手，借势而发力把未来远景的前途描绘充分。只有地块价值得到深挖提升，远景得以认同，才能实行工程的顺利销售。而借势重点在于沿本案而过的泉永路的拓宽、改造。俗话说：“要致富、先铺路〞这一市政建设将致始致终贯穿于本案成为营销推广的主要方向。充分利用所有优势资源，打造具自身独有魅力的产品内涵以区隔其它竞争工程是本案销售成败的关键 产品篇本案位于市郊西街与环城路的交界处，区域建筑陈旧，环境脏乱，区域形象及商业价值较差，交通条件不兴旺，商业辐射面窄，区域物业升值潜力不明显。因此，本案在具体的操作中应根据工程周边现状环境的优劣势“扬长避短〞，充分挖掘周边综合资源，摆脱工程周边商业气氛缺乏的影响，充分利用与西郊菜市场以及周边几大生活社区的人流优势，特别要充分借助泉永路的改造，来引导目标客户群体对区域及本案形象与价值的认同。一、产品定位分析工程定位应根据区域范围内的商业经济环境、客户群体资源和工程所处的地理位置等综合要素来考量。定位准确与否，直接关系到工程操作的成败。专业市场是以某一商业行业为经营特性的市场，本身有其内在的“唯一性〞与“权威性〞。一般情况下应具备以下条件：地理位置：地缘关系较为广泛、密切，辐射面广的区域；交通条件：交通便利，便于车辆行走，货物运输；商业环境：有一定商业沉淀，商业辐射面大，跨区域、地市甚至越省；市场规模：须具备一定的市场规模形成集合优势，吸引目标消费群；政策扶持：必须得到政府部门的扶持，做到一定条件的免工商税收等方面的优惠政策；市场配套：停车场、仓库、物流中心、经营管理、广告推广和市场促销等；而本案所处区域的地理位置、交通环境、商业辐射范围以及市场本身条件等并不具有足够的做专业市场的要素，不能充分表达市场的优越性。同时，做专业市场还必须涉及工程后期的市场招商和经营管理的问题，而这恰是房地产业与“市场〞结合运作最大难点所在，对于本案仅三千多平方米的商业店铺而言，经济效益不佳。因此概念营销这一操作模式较为适用本案：1、概念营销以其特有模式在泉州商业物业普遍疲软的市场大势下，突出工程的商业定位，并对工程未来的商业作出具体的景象描绘，以塑造表现区域地段的开展前景和物业的增值潜力，表达投资与回报良性关系。化解目标客户群体对本案潜在的投资疑虑及抗性提供有利说辞。2...
