物业经营管理第一章 物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目的，综合运用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理活动的管理对象一般为收益性物业。重要包括：写字楼 、 零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业一般出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得常常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的重要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类原则，专业人员重要根据其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，一般分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为 6 大类1）区域购物中心：规模巨大、10以上、商业服务半径㎡200km2) 市级购物中心：3 万以上、服务人口㎡30 万以上、年营业额 5 亿以上、由一家或数家大型百货企业为重要租户。3）地区购物商场：1—3 万之间、服务人口㎡10—30 万、年营业额 1—5亿元、中型百货企业往往是重要租户。4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营管理服务的目的：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿 命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基 础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型（处在总包位置）、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的亲密有关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以方略性管理为主。2、物业经营管理中的战略性工作1） 确定战略2） 确定原则3） 构建信息基础4） 决策分析：投资决策两个关键原因：预期收益和风险水平5） 进行资产组合：A: 资产组合理论的原则是投资者应当把某些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险B: 假如两个投资项目的潜在收益水平...
